近日，許多金融同行對于“二十大”報告中沒有提及“金融”一詞到困和張。盡管完整版本的報告中有關于“金融”的表述，但從容來看，市場普遍認為中國未來仍然是以銀行為主導的市場，而非投行為主導的市場。在這種底層邏輯下，非銀行機構的生存和發展空間肯定會到更大的影響，至從信托、私募等機構近兩年的實際況來看，未來的前景并不樂觀。
10月16日晚間，工、農、中、建、五大國有銀行集發布公告，披了今年支持實經濟及信貸投放的況。此外，郵儲銀行早在10月10日就發布了相關公告。這些公告的重點都涉及到了“服務實經濟”方面的容。然而，許多同行對于房地產是否屬于實經濟到困。據央行、銀保監會在今年4月19日聯合召開的金融支持實經濟座談會的定義，房地產業被定為實經濟。因此，對于金融端是否繼續支持房地產，大家無需過度擔憂或懷疑。
我們之前發布的文章《地方國企、城投平臺不再托市拿地？》提到，財政部止地方政府通過國企購地的方式虛增土地出讓收。不論是出于擔心地方政府債務增加，還是擔心資金空轉和土地閑置等問題，地方國企和城投平臺今后在土地市場上的托市拿地行為肯定會減。然而，從10月17日和18日天津、惠州的土地拍賣結果來看，在不涉及新增政府債務和虛增土地出讓收的況下，城投平臺的托市拿地現象似乎并未到影響。因此，許多同行擔心中央是否放棄了土地市場，甚至有人懷疑中央是否想要放緩救市的步伐。然而，我們對事態的發展保持樂觀態度。
從數據來看，9月社會融資數據的超預期激增主要是因為銀行大規模向國有央企提供信貸資金。從救市的策略和方向來看，房地產救市的思路很可能會調整為地方國企和城投平臺逐步通過銀行提供的大量信貸資金收購存量房源。這些收購的房源主要用于保障租賃住房市場，這種直接收購存量房源并向房企支付對價的方式能夠更快地解決房企的紓困和保樓的問題。從全國各地城投平臺收購存量房源作為保障房、人才房、安居房、廉租房等的態來看，我們判斷國企將從托市拿地轉變為收購存量房源，可以更有效地改善供求關系，穩定房價，并有利于地方政府繼續高價賣地以補充財政收。因此，我們對于房地產救市的前景仍然抱有希。
此外，國企收購存量房源也能更快實現“房住不炒”和“租售并舉”的目標，更好地響應二十大報告中關于房地產定位的指導神。報告中指出，“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。盡管房地產行業在未來一段時間仍然面臨供給出清的大趨勢，但從房地產在國民經濟中的支柱產業地位、城鎮化率可繼續上升的市場空間以及存在的存量市場空間等角度來看，擔憂房地產行業的終結似乎是不必要的。然而，我們必須承認房地產行業已經進了新的發展階段，傳統的增長循環模式將難以為繼。
我們最近一直在研究存量市場的投資機會，對于我們這類非標投資機構來說，城投業務仍然是未來三五年的主要方向；地產投資業務雖然仍有切空間，但今后很可能局限在一二線城市的投資區域范圍。我們一直努力在產業投資方向上發力，包括研究如何更好地順應大勢并為實經濟提供服務。然而，從目前的經濟走勢來看，產能過剩和工業業過剩的市場風險也值得關注。如果您對地產和城投平臺的融資項目有興趣，歡迎聯系我們的西政財富和西政資本團隊。