距離向銀行申請存量房首套住房貸款利率下調還有不到三周的時間，這一話題引起了大眾的廣泛關注。人們關心的問題主要集中在申請資格、問題貸款以及最終利率的加減點幅度。為了解鄭州房貸利率的調整況，記者采訪了鄭州部分銀行的相關人士。中國銀行、工商銀行、招商銀行、民生銀行等銀行的相關人士告訴記者，他們正在急制定的實施細則，據相關要求，從9月25日開始接客戶的調整申請。的利率變需要及時關注各家銀行的方網站、手機銀行、公眾號、網點等渠道的公告。

中國銀行的相關人士明確告訴記者：“簽合同時銀行利率越高，利率下限越低，這次能省的錢就越多。”首套房人群只有滿足三個條件才能申請，這是據中國人民銀行和金融監管總局于8月31日聯合發布的《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》規定的。全國統一實施時間是2023年9月25日。這個利好政策旨在支持剛住房需求，對于符合條件的存量住房貸款，借款人可以主向承貸銀行提出申請。那麼，什麼樣的存量住房貸款符合條件呢？“首套房”如何界定呢？“首套房”主要包括兩類人群：一是按照首套房政策執行的房貸；二是家庭購買房屋時，名下有其他住房但后來將其售出（包括據“認房又認貸”政策購買的家庭，他們的首套房貸款利率按照二套房貸款利率執行），這套住房為家庭唯一的住房。當滿足首套房的條件后，還需要同時滿足三個條件：一是商業個人住房貸款；二是在2023年8月31日之前已經發放或已簽訂合同但未發放；三是貸款利率高于鄭州房貸利率政策下限。

然而，并不是所有有房貸但不符合條件的人都能申請調整利率，他們主要集中在使用公積金貸款購房以及購買商業用房/商住兩用房（如公寓、寫字樓、商鋪等）的人群。對于采用組合貸的首套房，只有商業住房貸款部分符合條件的，才能單獨申請調整該部分利率水平。不良個人住房貸款以及符合政策申請暫停還貸的人，目前不支持進行存量住房貸款利率調整，他們需要歸還積欠本息或恢復還貸后才能再次申請調整。

那麼，鄭州的存量房首套利率可調整為多呢？據《通知》，新發放貸款的利率水平由金融機構（銀行）與借款人自主協商確定，但不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業個人住房貸款利率政策下限。需要注意的是，如果購買房屋貸款利率在這個時間段低于下限標準，就不參與調整。首先，本次調整不涉及LPR，主要是調整BP加減點，且每個人的利率調整策略都是不同的。招商銀行的工作人員告訴記者：“同一時間段、同一銀行可能給出的房貸利率都不盡相同。”購房者需要據自己房貸批下來的時間，以當時鄭州的最低房貸利率向貸款銀行提出申請。中國人民銀行河南省分行于9月1日公布了2019年10月（含）以來河南省各城市首套房貸利率下限，鄭州市在2023年1月到8月31日期間的最低利率下限為LPR-50BP，即3.7%。而2019年10月至2022年5月的利率下限為4.25%，2022年5月至2023年1月的利率下限為4.0%。因此，目前在鄭州購買符合政策的首套房的人可以的貸款利率最低為3.7%，也就是在2023年1月到8月31日期間購買符合政策的首套房（包括家庭兩套房售出一套的況），且房貸利率高于3.7%的人可以申請調整至這個下限。其他時間段購買的房屋的“加點幅度不得低于原貸款發放時鄭州首套住房商業個人住房貸款利率政策下限”。

舉個例子來說明，2021年A先生在鄭州市購買了首套房，申請了房貸，當時鄭州市規定的首套房貸利率不低于LPR（4.2%）+5BP，也就是4.25%。但是在2021年時，調控政策比較嚴格，銀行不斷加點，給A先生的利率是LPR+95BP，也就是5.15%。然而，在今年9月25日之后，A先生就可以向貸款銀行申請將利率從“LPR+95BP”降到“LPR+5BP”，如果申請功，就可以降低0.9個百分點。假設A先生總共有200萬元的房貸，還款期限為30年，按等額本息方式計算，原本A先生每月應還10920.52元，總利息為193.1萬元；調整后每月應還9838.8元，可以減1081.72元的房貸支出，總利息為154.2萬元，30年可以節省約39萬元。

購房者可以通過中國人民銀行各省級分行方網站查詢購房當年公示的首套住房貸款利率政策下限。申請調整的方式有兩種可供選擇。對于符合條件的存量住房貸款，從2023年9月25日起，借款人可以帶齊證明文件，向承貸銀行提出申請。首套房貸款客戶無需提供相關材料，而二套房貸款客戶則需要提供當前實際住房況符合首套住房標準的證明材料。中國銀行的相關人士告訴記者：“申請時需要帶著鄭州市房管局相關部門出的房屋套數查詢證明等，流程及所需材料將及時在中國銀行網、方微信公眾號等渠道公告。”據《通知》，此次調整有兩種方式：新發放貸款置換存量首套房貸款，或者通過協商變更合同利率水平來調整。新發放貸款置換是指原貸款承貸銀行新發放一筆貸款，借款人使用這筆貸款來置換存量首套房貸款；協商變更合同利率是指借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協商降低貸款合同約定的利率水平。工商銀行的相關人士告訴記者：“這兩種方式調整的結果沒有明顯的區別，但是銀行不會自調整符合條件的首套貸款利率，同時也不能更換銀行申請。”