最近，財政部發布了《關于加強“三公”經費管理嚴控一般支出的通知》（財預〔2022〕126號），該通知明確止通過舉債儲備土地、國企購地等手段虛增土地出讓收，以彌補財政收缺口。這一通知的發布引發了市場的擔憂緒。自從樓市進下行期以來，地方政府通過地方國企和城投平臺在土地市場上頻繁托市拿地，尤其是今年1-9月，城投平臺拿地金額占全國土地出讓金比例達到了11.77%。然而，大部分地方國企和城投平臺實際上對拿地資金的來源并不明，這也意味著他們可能通過其他渠道獲取返還款項，同時也滋生了土地閑置等非市場化行為，虛增了財政收。
盡管《通知》發布后市場無法確定地方政府是否真的會放棄托市拿地，但從過去一年地方國企和城投平臺的托市拿地比例來看，如果真的停止這一行為，土地市場將進一步下挫，尤其是流拍率的上升，必然會對房地產市場的信心造沖擊。今年1-7月，由于土地市場低迷和多地流拍，土地出讓收同比下降了31.7%，如果全年增速保持這個水平，將導致今年約減2.6萬億元土地出讓收，進而導致地方財力大幅下降。
簡而言之，如果地方國企和城投平臺不再托市拿地，那麼今年第四季度的土地拿地主將主要是一線、強二線城市的國有開發商和數優質民營房企。但是由于開發商拿地基本以市場化為原則，指他們在其他區域大量拿地已經不太現實。如果三四五線城市的土地拍賣市場出現大規模流拍或終止，將對當地房地產市場產生更大的負面影響，尤其是對購房者信心造進一步沖擊。
市場認為，盡管土地招拍掛市場面臨一定的不確定，但監管層可以通過強化“保樓”行更快地實現“穩地產”、保供應和穩定房價的目標。而言，像鄭州的“保樓”模式很可能會在全國范圍推廣，通過經偵手段解決監管賬戶資金挪用和逃稅等問題。雖然“保樓”可能會對營商環境和投資信心產生一些負面影響，但通過法律法規的劃定來解決問題更加有效。
近年來，我們在城投平臺紓困和房企代建方面發現了許多業務機會。與城投平臺托市拿地涉及的質疑聲不同，城投平臺在“保樓”方面的功能毋庸置疑。城投平臺通過直接收購停工和爛尾項目、提供紓困資金、代建代管等，發揮了重要作用。目前，以國央企施工單位為中心的融資業務值得重點關注。然而，國央企施工單位的融資業務也存在許多難點，如應收賬款保理業務中的本抗較大，基金或權投資類業務中需要增信措施等。此外，保理、基金、融資租賃、定融、小貸、商票質押、轉貸基金等融資產品都面臨較大的落地難點。
近一年來，一二線城市如深圳、東莞等大面積出現工廠停工、破產倒閉的現象，許多城市的公務員也出現了降薪或延遲發薪的況。盡管樓市政策已經放松，但疫影響，居民對就業和收的預期仍在下降，房地產市場的易和需求在短期難以恢復。因此，土地出讓收作為地方財政收的重要來源，以及城投主營業務的土地整理業務都將持續下降，土地財政模式的終結可能會引發城投的持續風險。
有些同行提醒我們，現在可以多研究上世紀七八十年代的經濟運行模式，也許能找到更多的業務機會。如果您對地產和城投平臺融資項目流和合作興趣，請聯系西政財富和西政資本。