在之前的多篇文章中，我已經討論了國房地產市場的問題，包括《國下一個“雷”可能是房地產》、《搖搖墜的國房市，在等一聲驚雷》等。我主要觀點是，房地產是國通脹持續走高的關鍵原因，此國的債務周期以政府債務發為開始，然后轉移到企業和居民，而不是像08年一樣，先從居民端發。隨著加息的深，特別是國30年期房地產利率高達7%左右，國房地產的危險日益加深。然而，最近國房地產市場出現了一些復蘇的跡象，很多投資者將之看作是著陸的象征。
據數據顯示，自2023年以來，國的新屋銷售連續上升，甚至重新回到了疫之前的水平。截至2023年6月份，國建筑支出連續5個月環比上升，國的房屋開工率在4-5月份出現了大幅回升，6月的屋銷售價格中值為41.02萬元，是自1999年1月NAR開始追蹤該數據以來的第二高價格，繼2022年6月和2022年5月之后的第三次超過40萬元。國房價上漲的主要原因是新屋庫存不足，一切似乎都在向好的方向發展，很多人甚至認為衰退可能已經為過去。
然而，仔細觀察這些數據，我們會發現國房地產市場目前的假繁榮主要是由于國的二手房銷量低迷，導致新房庫存嚴重不足。自2022年以來，二手房的銷售數據持續下降，目前已經下降到2008年以及2020年初的水平。原因很簡單，因為當前的房貸利率過高，導致切換本過高。我們可以簡單計算一下，購買同樣的房子，相比3年前，首付金額將增加23000元（增加20%），每月月付金額從989元增加到2133元（增長118%）。然而，在過去三年中，國的工資水平增長了18%，而居民價指數也有所上漲。國人的工資增長無法負擔最新的利率水平，許多房主不愿出售現有房屋，因為他們擔心失去鎖定的低利率，這就出現了利率鎖定效應。因此，國的二手房銷售大幅下。
這種況的出現也導致了國房屋的總庫存水平開始回升。在當前高利率環境下，人們不愿意換房，供不應求，價格維持高位，導致新房開工不斷增加，房屋總數不斷上升。一旦未來房貸利率下，或者是經濟走弱導致收下降，超額儲蓄消耗完畢，那些以低價購買房子的人就會高位拋售，或者是換房，大量的二手房將涌國房市，導致供給過剩，最終房價大幅下跌。
當然，如果在此期間，國人的收增長能夠跟上，價也不高，利率慢慢下降，那麼房價下跌的幅度可能是有限的，可能需要很長時間去消化。相反，如果短期國快速降息，房價的下跌會導致失業率快速上升，從而完衰退的最后一塊拼圖。從歷史上來看，在大的債務危機中，通常當利率開始下降的時候，才是最危險的時候，房地產就是這個道理。
另外，降息也將會導致貨幣貶值，資金流出，進一步導致經濟的困境。當前房地產市場的熱度不可能持續下去。在高利率環境下，超額儲蓄將會逐步消耗，全球經濟增長緩慢，居民將會越來越負擔不起，已經出現了一些跡象。據國房地產經紀人協會（NAR）的數據顯示，20232季度末國寫字樓空置率達到了13.1%，創下了歷史新高，超過了2022年的創紀錄高點。5月份公寓樓、寫字樓和零售中心的價格較峰值水平低約8%-14%。商業地產的走弱通常是住宅地產走弱的前奏，因為商業地產是創造收的地方，而住宅地產是消費的地方，收增長與下降通常領先于消費的增長與下降。
近幾個月，馬斯克多次警告國商業地產以及更廣泛的房地產市場前景。他回應有關國商業房地產債務的推文時表示，這是目前最嚴重的、迫在眉睫的問題，抵押貸款也是如此。伯克希爾哈撒韋公司副董事長查理·芒格也警告稱，國商業地產市場正在醞釀一場風暴，隨著地產價格下跌，國銀行業“充斥著不良貸款”。菲特也提醒，在國和其他一些國家，商業地產問題可能會非常大，“況比較負面，但是我們會度過這場危機”。2023年以來，國破產企業數量開始上升，數據顯示，從2023年初到6月，國破產公司的數量達到了286家，是一年前的兩倍多，也高于2010年以來任何一年的前五個月。盡管如此，相較于歷史，目前還不足以對居民產生太大影響。但是，在當前高利率和表的背景下，經濟走弱是大勢所趨。
這是在償還疫期間的債務，一旦國開始降息或者是想要降息，通脹就會卷土重來。從6月份開始，我們已經注意到大宗商品的價格已經紛紛底回升。當人們開始預測著陸時，通脹的卷土重來可能會為最大的問題。總的來看，國現在的經濟問題很復雜，房地產市場面臨兩個矛盾，一個是高利率使得負擔能力不斷下降，另一個是利率鎖定效應使得庫存短缺。現在供給開始增加，負擔能力持續走弱，正慢慢走向一個變局點。
鑒于國銀行業危機期間，聯儲的迅速行，我們不難相信，即便國房地產真的出現了一些下，聯儲也會毫不猶豫地采取行，就像3月份一樣，重新充當救世主。同時，由于國社會承擔負債的主要是政府部門，而居民部門的資產負債表相對健康，所以我修正此前的觀點，這一國房地產的危機可能會以通脹的形式慢慢消化，很難出現2008年那種級別的房地產危機。聯儲的意圖是溫水煮青蛙，至于實際況能否達到目標，還存在不確定，因為利率的影響是非線的。