最近有朋友向我咨詢，有了LPR（貸款基礎利率），房貸應該如何還款？實際上，這并不是最近的新聞和政策，央媽在2020年3月1日就已經對外宣布了。由于年底比較閑，我想詳細解釋一下。從2020年3月1日開始，央媽宣布商業銀行需要與存量房貸客戶重新簽訂貸款合同。意思是已經購房的人，還貸方式將有所變化，要麼選擇LPR，要麼選擇固定利率，二者選其一（就好比你吃完飯后，選黃燜？還是選蘭州拉面呢？）。我記得當時很多人都不知道該如何選擇，甚至不了解LPR是什麼。
Part 1：LPR是什麼？
LPR全稱為貸款基礎利率，想要理解它，首先要了解利率是什麼。當我們向銀行借錢購房，到期時除了償還本金外，還必須支付一部分利息（這個時代沒有免費的貸款）。舉個例子，借了一百萬，要支付多利息？這是由銀行決定的，如果銀行說是10%，那這個10%就是利率。那麼問題來了，購房時貸款利率如何確定？在2019年10月之前，這由央媽決定，之后則由銀行決定。為什麼要改變呢？我們先從改變之前說起，銀行在確定利率時不能隨意定奪，需要有一個標準，于是央媽制定了一個理想的標準，非常專一和穩定，就像一個暖男一樣，這個理想標準就做基準利率，比如5%。有了這個基準利率，銀行們就不需要再費心了，直接參考這個理想標準來確定貸款利率。所以，當我們購房后，實際的貸款利率是這樣確定的：信用好的人，貸款利率較低，比如4.5%；財務狀況較差的人，貸款利率較高，比如5.5%。實際上，高貸款利率的計算方法是這樣的：5% X（1+10%）= 5.5%，這個10%就是浮比例。基準利率在貸款行業中占據了多年的主導地位。然而，市場是多變的，如果你一直固守不變，想要幫忙，卻不顧別人的，大家會覺得這不是暖男，而是剛。基準利率的效果開始偏離預期，而且隨著銀行的不斷，央媽決定放手讓利率市場化，于是開始這樣作：首先讓18家大型銀行直接參考市場信息報送貸款利率，然后去掉最高值和最低值，進行平均計算，得到LPR，新的名字是貸款市場報價利率，每個月統計一次，所以它每個月都會變化！有了LPR，購房的方式也變了，那麼房貸利率如何計算呢？銀行會在LPR的基礎上加上一定的基點，所以我們實際得到的房貸利率是這樣計算的：信用好的人，加的基點較低，財務狀況較差的人，加的基點較高。每個基點相當于0.01%，如果LPR是4.8%，加上10個基點，你的房貸利率就是這樣計算的：4.8%+（0.01% x 10）= 4.9%。在購房時，需要參考當月的LPR，據這個利率，最短可以在一年還清貸款，一年后，再據當月的LPR重新確定利率，如此循環，直到還清房貸為止才能松口氣。當然，也可以與銀行商議其他的還款周期，比如5年、10年、100年，關鍵是看銀行是否同意。說到這里，有些人可能會問，已經購房的人該怎麼辦？央媽已經給出了答案，2020年購房的人也需要調整還貸方式。
Part 2：如何還房貸？
從2020年3月1日到8月31日期間，銀行要求大家調整還貸方式。第一種選擇是固定利率，即按照之前的利率一直還款到底；第二種選擇是LPR+基點，這個基點需要重新計算，計算方法是用你以前的房貸利率減去LPR，得到基點。因此，如果以前的房貸利率較高，基點也會較高，如果房貸利率較低，基點甚至可能是負數，從此你的房貸利率就變了LPR+基點，以后還貸時LPR會變化，但基點不會變。據規定，到2020年底，這個模式需要保持不變，實際上與以前的方式是一樣的。過了新年，到2020年1月1日，雖然你的年齡增長了一歲，但房貸利率將會有更新，變上一年12月的LPR+基點。如果LPR持續走低，意味著還款利息減，大家當然會選擇它，但如果LPR突然上漲，還款利息就會增加，大家會覺得這是個坑。總來看，用LPR替換基準利率這一舉措有利于進一步市場化利率，無法確定對購房者是利好還是利空。不過最后想多說一句，據發達國家的經驗來看，利率是逐漸下降的，所以LPR可能會越來越低。