王健林，曾經的中國首富，再次引起了人們的關注。在當前房地產行業低迷的況下，王健林帶領著萬達商管以輕資產模式強勢回歸，并重新進港所。于是，10月21日，珠海萬達商業管理集團份有限公司遞了申請，計劃在港所主板上市，中信、大通和瑞信將擔任其聯席保薦人。現在，讓我們來詳細了解一下王健林帶領萬達回歸港所的過程和萬達商管的業績表現。
首先，讓我們回顧一下萬達的艱難上市歷程。從2014年開始說起，萬達商業嘗試在港所上市，但由于香港和地市場估值的差異導致上市失敗。隨后，由于萬達商業自的房地產屬以及資本市場對其不看好，價長期于低迷狀態。因此，萬達商業在2016年選擇私有化退市，并轉戰A市場。然而，由于房地產行業長期到調控，房企在A上市將面臨更嚴格的標準。此外，2017年，萬達陷債務危機，王健林也損失慘重，失去了中國首富的頭銜。由于種種原因，萬達的A上市計劃一直沒有進展。最終，萬達決定剝離房地產業務，進行輕資產轉型。直到2019年，萬達功轉型，完全剝離了房地產業務。然而，盡管轉型功，A對萬達仍然不開放，上市仍然無。萬達只好再次轉戰香港市。因此，我們才有了10月21日珠海萬達商管申請港所主板上市的消息。
那麼，從萬達商管遞的招書來看，該公司的業績表現如何呢？與傳統的房地產企業不同，萬達商管在轉型為輕資產模式后并沒有到房地產行業調控的影響，也沒有停滯不前。萬達商管在規模和業績方面表現出，穩坐商管行業的領導地位。據招書的數據，萬達商管目前擁有最大的管理規模。截至今年上半年，萬達商管管理著204個城市的380個商業廣場，擁有162個儲備項目；其管轄的商業業建筑面積達到5420萬平方米，規模超過了第二名到第十名的總和。在出租率方面，2018年至2020年，萬達商管的平均出租率高達98.8%。此外，萬達商管還有強大的輕資產外拓能力。截至2020年底，萬達商管是中國唯一向獨立第三方大規模輸出管理的商業運營公司，管理著106個獨立第三方商業項目，并擁有133個獨立第三方儲備項目，獨立第三方商業廣場占總在管商業廣場數量的27.9%。得益于龐大的規模和高出租率，2018年至2021年上半年，萬達商管的總營收保持穩定增長，歸母凈利潤基本穩定。今年上半年，萬達商管的總營收達到1063.6億元，與2018年全年的總營收持平。此外，由于萬達商管剝離了傳統的房地產開發等重資產運營模式，其資金力減輕，負債大幅減。招書顯示，今年上半年，萬達商管的資產總額為193.23億元，負債總額為155.35億元。然而，需要注意的是，萬達商管目前高度依賴其母公司，大部分收來自于母公司擁有的項目。2018年至2021年上半年，萬達商管相關收分別占同期商業運營服務收的81.1%、71.7%、67.9%和67.4%。這意味著萬達商管似乎沒有獨立發展的自主權，其發展與母公司的發展相連。盡管萬達商管到了優質地段的商業業稀缺的影響，其經營的商管業務仍然有較高的利率，基本維持在35%-45%左右。
據相關數據的估算，萬達商管的估值可能達到1800億元人民幣，這意味著這將是中國今年規模最大的一次IPO。此次上市的基石投資者包括騰訊、螞蟻、碧桂園服務、周大福等22家公司和6位高管，總計持有21.17%的權。誰能想到，多年前王健林決定剝離房地產業務、去杠桿化，竟然是因禍得福呢？綜合考慮萬達的影響力、數據表現和未來長等因素，萬達商管于商管行業的領先地位。然而，未來的發展仍然面臨許多不確定因素的影響。如果萬達商管順利上市，王健林能否再次為中國首富？他能否帶領萬達穩居行業龍頭地位？萬達商管將會有怎樣的表現？讓我們拭目以待。
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