目錄

一、同一主不同項目之間增配住宅與回遷的稅務分析

1. 增值稅的影響

2. 土地增值稅的影響

3. 企業所得稅的影響

二、不同實施主不同項目之間增配住宅與回遷的稅務分析

1. 增值稅的影響

2. 土地增值稅的影響

三、增配居住面積無法落實形指標臺賬的稅務分析

四、總結

最近，我協助國央企開發商理“工業上樓”項目的投資研判和收益測算方面的工作。通過對同一主同一項目的分期開發的投資測算與財稅理的分析，我發現在時間、空間、主開發況下進行投資測算和財稅理存在一些問題，需要我們提供應對思路。

深圳市政府為推工業上樓計劃的部署，提出了增配城市更新類“工業上樓”項目最高30%的商品居住建筑面積的方案。然而，增配的居住面積在不同項目之間進行騰挪和回遷會產生一系列稅務問題，包括增值稅、土地增值稅和企業所得稅的影響。

在同一主不同項目之間增配居住面積和回遷的稅務分析中，對于增值稅的影響，我們發現在同一主下，進項稅額可以相互抵扣，對稅務影響較小。而土地增值稅的影響則需要考慮是否能合并清算和項目本分攤的問題。在不同項目之間進行增配和回遷時，我們發現現行土地增值稅制度無法支持項目合并清算和本分攤，對企業產生較大的稅務負擔差異。此外，企業所得稅的影響也需要考慮，特別是在異地回遷時，收和本的確認時間差異可能影響部收益率的實現。

在不同實施主不同項目之間增配居住面積和回遷的稅務分析中，我們發現增值稅的影響與同一主不同項目之間的況相似。然而，土地增值稅的影響更為復雜，無法進行實施主的清算和本分攤。這可能導致不同項目之間產生差異化的稅務理和結果。

對于增配居住面積無法落實形指標臺賬的稅務分析，我們發現在一些況下，無法將增配的居住面積在現有項目中落地，但政府承諾在未來有適合的項目時可以落地。然而，這種況會導致部收益率的不確定，對投資決策產生重要影響。

綜上所述，不同形下增配住宅與回遷的稅務問題對部收益率的實現產生重要影響。因此，我們需要據況制定相應的應對策略，包括合理利用增值稅的抵扣機制、探索土地增值稅的合并清算和本分攤方式，以及通過異地回遷等方式解決稅務影響。同時，需要注意增配居住面積無法落實形指標臺賬的況，以免對投資決策和財務況產生不利影響。

如果您對“工業上樓”項目的投資測算及財稅理有更多疑問或需要合作，歡迎聯系我們的西正稅務師事務所。我們將竭誠為您提供專業的服務。