公募REITs市場邁出了重要的一步，擴容并增加了類別。據證監會網站的信息顯示，中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金印力消費REIT”）和華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華潤商業REIT”）正式獲得中國證監會的批準注冊，為首批消費基礎設施REITs之一。在當前積極擴大消費、促進有效投資和提振實經濟的背景下，消費基礎設施REITs承擔著促進消費和保障民生的重要使命。消費基礎設施REITs的推符合大眾的期，并將帶REITs市場進新一高質量擴容。有機構預測，我國消費基礎設施資產存量龐大，優質項目眾多，消費基礎設施REITs未來的市場規模有達到萬億元級別。
作為一種新型的產權類公募REITs底層資產，消費基礎設施與工業廠房、倉儲流、租賃住房和產業園區等有許多區別。深圳證券易所的兩只消費基礎設施公募REITs的底層資產均為購中心。這兩個項目的原始權益人包括華潤和印力，都是我國頭部消費基礎設施領域的參與者，其旗下的資產類型富，位于一二線城市的資產較多。印力集團是我國領先的消費基礎設施投資與運營管理企業，截至今年年中，印力集團運營管理了164個項目，遍布全國53個城市，全口徑管理面積超過1,200萬平方米，管理項目估值規模超過1,000億元。中金印力消費REIT的底層資產為杭州西溪印象城，該購中心的整建筑面積為25萬平方米，是杭州城西單總建筑面積最大的TOD購中心。自開業以來，西溪印象城憑借穩健的運營和區域深耕等優勢，業績實現了顯著增長。預計2022年營業額將超過35億元，2023年上半年營業額將突破21億元，創歷史新高。該項目的穩定出租率為營收增長提供了重要支撐，2014年至2022年期間，杭州西溪印象城的年加權平均出租率為98.2%，截至2023年6月30日的出租率更是已達到99.2%。華潤商業REIT的底層資產為青島萬象城，該項目的估值達到81.47億元。作為山東省建筑面積最大、駐品牌最多的購中心之一，青島萬象城的商業建面約為30.1萬平方米，區位優勢明顯，位于雙地鐵上蓋，通便利，客群覆蓋青島全域。自2015年開業以來，該項目的客流量年復合增長率達到7.6%，近3年來營業收復合增長率達到15%。
一位基金管理人告訴記者：“這類底層資產位于高能級城市核心商圈、人流量大、出租率穩定、經營穩健的項目更容易獲得批準。”投資者更關注底層資產位于高能級城市核心商圈、穩定且有競爭優勢的項目，但更重要的是，這些項目未來能夠保持穩定收益并備持續增長的潛力。華潤商業REIT的招募說明書也強調，優秀的運營管理和深厚的會員基礎是項目未來保持業績持續增長的關鍵。作為青島萬象城的運營管理方，華潤萬象生活已經建立了卓越的品牌招商、益運營、大會員系、數智化運營、平臺賦能和優秀團隊等六大核心能力，將持續助力青島萬象城的發展。在其運營的幫助下，青島萬象城在會員發展方面明顯領先于當地其他購中心，自2015年開業以來，青島萬象城已經積累了逾百萬的會員人數，占青島常住人口的10%。龐大的會員規模和完善的會員運營系也充分保證了項目未來的穩健運營和長期增值潛力。
今年3月，為了落實中央經濟工作會議關于著力擴大國需求的決策部署，國家發展改革委和證監會分別發布了《關于規范高效做好基礎設施領域不產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》和《關于進一步推進基礎設施領域不產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，明確將基礎設施REITs的試點范圍拓展至消費基礎設施領域。公開資料顯示，消費基礎設施REITs作為REITs市場最主要的類型之一，有龐大的資產規模和高度市場化程度，是投資消費增長的重要載。在我國范圍，百貨商場、購中心等商業不產有投資金額高、投資回報周期長等特點，一定程度上限制了行業的發展。截至2022年末，我國存量購中心的數量超過5500家，總面積超過5億平方米。通過發行消費基礎設施REITs，將有助于激活商業不產存量項目，打通重資產商業的退出路徑，提升購中心的運營效率，吸引資金參與投資并增強流。目前，REITs產品的長期投資價值和資產配置價值正在得到廣大投資者的關注和認可。市場人士分析認為，這次首批消費REIT的功獲批，對商業不產參與消費REITs試點有較強的示范和引領作用。