作為資產證券化的重要手段，REITs（Real Estate Investment Trusts，不產投資信托基金）為資產良投資循環的重要金融工。自2020年4月試點以來，公募REITs備關注，并隨著試點范圍的擴大，消費基礎設施REITs迎來了利好消息。據證監會網信息顯示，華夏金茂購中心REIT已正式獲批，并通過易所審核。中國金茂在11月28日晚間發布公告稱，將分拆華夏金茂購中心REIT在上所獨立上市。這一舉措不僅提供了上市融資平臺，還進一步強化了集團的資產營運能力。

多位業人士表示，消費基礎設施REITs的利好消息為房企開拓新的融資渠道帶來了機遇，不僅有利于盤活商業不產，還對優化企業經營模式等產生了積極影響，推企業實現長期可持續發展。多年來，中國金茂在商業領域持續發力，旗下擁有大量優質商業資產，為打造優質公募REITs平臺奠定了基礎。REITs底層資產的價值決定了其是否有高長。消費基礎設施REITs主要以購中心、社區商業等為底層資產，其資產質量到區域、客群、人流等因素的直接影響。

據基金招募說明書顯示，華夏金茂購中心REIT的底層基礎是位于湘江新區梅溪湖板塊核心商圈的長沙覽秀城，是方圓3公里唯一的中大型購中心，有稀缺。該項目周邊通便利，人流量大，客群消費需求和消費能力高。據了解，項目直通長沙地鐵2號線文化藝中心站，附近還有三甲醫院、博館、高級院校等，通便利，配套完善，生活便利。區域位置的便捷為人流量和消費客群打下了基礎。長沙覽秀城年度客流量超過1000萬人次，客流度達0.42人/㎡，截至2023年6月底，日均客流量達到3.9萬人次。周邊5公里人口約145.89萬，主要以年齡在26-40歲的青中年人及家庭為主，上半年銷售額達4.29億元，整消費需求和消費能力較高。值得注意的是，該項目自2016年運營以來，連續7年保持了接近滿租的狀態。據評估機構的市場調查，截至2023年9月底，長沙覽秀城的出租率達到了98.9%。

從華夏金茂購中心REIT的資料可以看出，進公募REITs資產包的都是優質資產，對于投資者有較高的吸引力，引導投資者向投資優質商辦業轉型。除了底層資產的質量，決定REITs是否能功發行的關鍵在于資產方的運營管理能力。據中國金茂的中報數據顯示，該公司在商業方面有強勁穩健的運營能力。2023年上半年，中國金茂零售商業板塊的商業收、銷售額和客流量分別增長了68%、125%和110%；酒店經營板塊的酒店收和經營利較去年同期分別增長了109%和212%，均較2019年同期超出10%，且已超過疫前水平。事實上，多年來中國金茂一直在商業領域持續發力，其商業運營能力強勁穩健。

據相關數據顯示，截至2022年末，我國存量購中心數量超過5500家，總面積超過5億平方米。目前，我國已發行或已過審的公募基礎設施REITs總數已達29只，總市值接近人民幣1000億元。除了中金山高REIT之外，其余28只REITs在三季度的經營況均出現了環比上升的趨勢。其中，27只產品實現了盈利，15只產品的凈利潤超過1000萬元。REITs本質上是有高分紅的權資產，而擴募是REITs的重要屬，有利于優化企業經營模式，助力企業打造良循環的投資-培育-退出-擴大投資模式。只有打開擴募空間，才能真正發揮REITs盤活不產的功能。

發行消費基礎設施公募REITs標志著中國金茂旗下優質商業資產與資本市場打開了全新的路徑。未來，中國金茂將繼續將優質資產注公募REITs平臺，通過資產盤活擴大有效投資，加速消費基礎設施建設，促進城市消費條件的優化和消費場景的創新。對于企業來說，發行消費基礎設施REITs實質上打通了一條輕資產發展之路。長期來看，打造優質公募REITs平臺不僅有利于企業的長期發展，也有助于推行業向高質量管理能力模式過渡。公募REITs的發展在存量經濟時代備期待。自2020年試點以來，我國公募REITs市場已形了“首發”+“擴募”的發展格局。在廣闊的市場空間下，實力強勁、擁有優質資產的房企也因備更高的“擴募”可能而到青睞。