標普確認新鴻基地產的信用評級為A+，展望穩定

標普近日確認了新鴻基地產發展有限公司的長期發行人信用評級以及高級無抵押票據的發行評級為A+，展穩定。標普認為，來自投資業的強勁經常收將在整個香港特區住宅地產周期中維持新鴻基地產的信貸狀況。該公司的多元化和優質的租賃業組合將有助于緩解房地產開發部門的波。

預計新鴻基地產的投資業將在2024和2025財年的租金收增長3%-8%，而在2023財年則會下降3%。主要的下跌原因是中國地投資業到租金減免和人民幣匯率調整的影響。然而，標普預計新鴻基地產在中國地的綜合租金收將在未來兩年反彈至55億至60億港元，這主要得益于補租金減免和新增寫字樓和商場的貢獻。

新鴻基地產計劃在2026財年前建逾800萬平方英尺的寫字樓和購中心，這將進一步增加其在中國地的經常收基礎。香港特區的綜合零售租金收預計將溫和增長，每年增長3%-7%，主要得益于租賃銷售的復蘇和通關后租金的回升，以及元朗和觀塘新商場的竣工。

盡管香港特區和中國地面臨更廣泛的行業挑戰，標普相信新鴻基地產仍能在2024財年實現其合同銷售目標。預計公司在香港特區的權益合同銷售額將在2024財年穩定在330億至340億港元。新鴻基地產的強大品牌認知度以及大量優質大眾市場產品的銷售渠道將支持這一趨勢。

標普預計新鴻基地產在2024財年能夠實現50億港元的權益銷售目標，與2023財年基本一致。這是因為該公司的業務集中在需求相對強勁的高線城市。標普估計，新鴻基地產在2023年8月已經完了標普對2024財年預測近半數的銷售額，其中一個項目在杭州廣歡迎。

新鴻基地產謹慎的土地支出將有助于逐步減債務。預計在2024和2025財年，公司將投90億港元用于土地補充，約相當于其年度權益合約銷售額的25%。標普認為，公司在香港特區的住宅土地儲備足以維持五年以上的發展，因此可以進一步削減土地開支。預計新鴻基地產在2024-2026財年將逐步減調整后債務，每年減1%-3%。

預計新鴻基地產的EBITDA將在2024財年增長10%-12%。預計在2024財年，公司的綜合收將增長20%以上，主要得益于計劃在香港特區付更多項目。然而，2024和2025財年的EBITDA利潤率將從2023財年的48.7%至43%-44%。這是因為業開發利潤率可能下降至25%-28%，為了維持銷售，公司需要提供更有競爭力的價格。

標普預測新鴻基地產在2024-2026財年的債務/EBITDA比率將為3.0倍，而2023財年為3.4倍。在利率上升的況下，公司將維持其償債能力。超過40%的總借款為固定利率或以人民幣計價的浮利率債務，這將有助于降低平均借貸本的增幅。預計在未來12-24個月，新鴻基地產的EBITDA利息覆蓋率將保持在7.0-7.5倍。

展穩定反映了標普的觀點，即新鴻基地產將繼續保持其在香港特區房地產市場的領先地位，并從業銷售及租金中產生穩健的現金流。標普還預計，公司將保持審慎的土地支出，并在同期將杠桿率保持在3.5倍以下。標普可能下調評級，如果公司的銷售低于預期，債務持續高于標準普爾的預期，或者公司偏離其審慎的業務或財務管理戰略。標普認為未來12-24個月評級上行空間有限，但如果債務/EBITDA比率繼續保持在2倍以下，評級可能會上調。