樓市回暖，二手房量創歷史新高，房企面臨降價選擇
當前樓市行一般，各地和房企都在積極自救。然而，在救市的同時，我們還需要總結過去的績，并展明年的市場，以增加市場信心。當然，盡管有這些說法，大家在選擇時還是會據手上的資金做出判斷。
在12月13日的經濟年會上，住建部副部長董建國指出，今年1到11月，全國二手房易量占全部房屋易量的37.1%，創造了歷史新高。其中，有7個省和直轄市的二手房易量已經超過了新房易量。他還提到，前11個月一二手房的易量同比實現了正增長，表明住房需求保持穩定，沒有明顯的收，只是易結構發生了變化，二手房替代了部分新房易。這段話表明董部長非常善于分析數據，他的說法也給市場行注了信心。
首先，購房需求一直存在，只是到收和爛尾等因素的抑，很多人的購房需求被抑制了。據克而瑞的數據顯示，11月17個重點城市的二手房面積環比增長了4%，同比增長了22%，二手房的增長明顯。而重點30個城市的新房面積環比下跌了12%，這是因為現在很多房企在高峰期購買土地，新房質量和爛尾問題讓很多人而卻步。對于二手房來說，不存在明面上的限價政策，而且國資還在不斷出售存量房，使得二手房的整價比和安全高于許多新房。
據中指研究院的數據顯示，全國百個城市二手住宅的平均價格為1.54萬元/平方米，11月環比下跌了0.56%，已經連續19個月出現了環比下跌的趨勢。全國50個城市的住宅平均租金為36.8元/平方米/月，環比下跌了0.5%，也呈現下行趨勢。這才是人們購買二手房的本質原因，同時新房的銷量也在持續下。1到11月份，全國300個城市的住宅面積同比下降了28%，與此同時，二手房量出現回升。我們知道，二手房市場包括國資二手房和個人二手房。目前能夠出售的二手房一定是價格比較合理的，但個人業主很難大幅度降價。當個人業主無法與國資競爭時，國資就能夠率先出售手中的存量房。過去的況是，大多數人出售二手房主要是為了購買新房，而現在，新房的銷量沒有增加，這明顯表明，這些二手房持有者本不是個人業主，賣完房之后就不再購買新房；另一個原因是個人業主賣完房后，會選擇套現，把錢放在銀行或者尋找其他投資標的，而不再購買新房產。
從整市場來看，去年全國商品房銷售額約為13萬億元，銷售面積為13億平方米。據統計局的數據，今年前10個月，銷量降低至9.26億平方米，銷售額降至9.72萬億元。市場預測今年的整銷售額將降至12萬億元左右，而2021年的預測高峰期將達到18萬億元。這個落差比土地拍賣的落差還要大一些，因為2021年全國土地拍賣額為8.7萬億元，今年預計在4萬億元到4.5萬億元之間。這表明，如果按照這個趨勢發展下去，明年的市場還會進一步萎。
接下來，房企面臨選擇的問題。如果房企不全部開放限價通道，或者限制降價的存量大區域依然存在，房企可能會采取極端作，例如申請破產等待收購。另一種選擇是將手中的房產變二手房出售，因為新房短期不允許降價，這迫使開發商另辟蹊徑，因為現在只有降價才能解決銷量和資金回流的問題。目前，像南京、蘇州等城市已經放開了限價政策，但這還遠遠不夠，許多房企面臨的難題主要集中在三四五線城市和一二線城市的郊區板塊，即使放開限價政策，也難以釋放購房需求，這是房企最頭痛的問題。
值得注意的是，一線城市的限購政策解除也是當前面臨的問題。我們之前說過，在北上深沒有解除近郊限購之前，整大基盤將繼續保持跌狀態。最近，上海和北京開始采取新的舉措，我們將在后續文章中為大家解讀。目前樓市于一種便的狀態，仍需要降價來解決問題。然而，傳統的限購政策已經不再有效，購房者更愿意將真金白銀投到二手房中價比較高的房產。明年上半年，許多房企將做出最后的選擇，否則債務違約將為一種新常態。