一季度已經結束，經歷了2月的夢幻般回暖，許多人仍然沉迷于樓市即將迎來熱的概念中無法自拔。然而，從目前的況來看，樓市回暖的力仍然非常大。大家好，我是謝暉。3月剛剛過去，各地政策也在繼續出臺，但是樓市的回暖似乎乏力。中指研究院也公布了最新百城新房價格，年初到了防疫政策優化、房貸利率下調等多項利好政策的影響，前期積需求集中釋放，市場信心有所修復，1月百城新房價格環比跌幅較前期顯著收窄；2月百城新房價格環比持平，結束了連續7個月的下跌態勢；到了3月，百城新建住宅均價為1.61萬元/平方米，環比上漲0.02%，房價呈現止跌企穩的態勢。盡管新房市場整上有所回暖，但二手房市場又重新大面積回歸下跌通道，目前只有北京和上海房價上漲，深圳和廣州依然下跌，許多二線城市也出現大面積下跌，幾乎看不到有回暖跡象的城市，即使都也僅保持橫盤，西安只微漲0.1%；至于三、四、五線城市，幾乎沒有一個能夠逆勢而上，只有三亞和廊坊仍在環比上漲，其他大多數城市都只能繼續下跌，況萎靡不振。

現在來說，據年初專家們的想法，小春的時機似乎已經過去了。我們從供應端、掛牌端以及房價端來解讀一下。首先，房企是我們的前方部隊，他們是最早進貨拿地的人。現在許多房企的企業戰略都進行了調整，以前買房閉眼就能賺錢，只要持有等待升值就好，錯誤的概率很小。但現在，一旦房企拿錯地或者高價拿地，可能不僅本收不回來，甚至可能賣不出去。因此，許多房企制定了“以銷定投”和“聚焦核心城市”的策略，只有能夠確定銷售的地段才會積極出手。近期，銷售表現良好的城市土地競爭非常激烈，而許多城市由于去化力較大，土地市場仍然低迷。地方政府也變得聰明了，在市場預期尚未修復的況下，推地也非常謹慎，從“集中供地”逐漸轉向“多次量”的方式。因為一次拿出過多地塊，沒有人競拍或者溢價率很低，對財政來說非常不劃算，所以只能采取保守的供地方式。像杭州、南京、廣州等城市的推地活，掛出的地塊數量不及擬出讓清單數量的三分之一。核心城市土地市場緒回溫，但城市和板塊之間的分化現象仍然明顯。從拿地的企業質來看，2022年拿地的企業中，央國企占比37%，地方國資占比42%，民企僅占16%。央國企和地方國資是拿地的主力。今年以來，民企在拿地方面的份額有所提升，但幅度還不夠大。只要民企還沒有參與大規模的拿地，說明新房市場仍然存在許多疑問。如果連原材料方面都沒有信心，怎麼能讓接盤的購房者有信心呢？

從二手房掛牌端來看，有三個一線城市的二手房掛牌量達到了10萬套，而新一線城市的二手房掛牌量仍在繼續增加。例如，重慶有17.2萬套掛牌，天津有15.2萬套，都有14.2萬套，南京有12.6萬套。為什麼會有這麼多房子掛牌出售？有幾類客戶影響了這個數量。一類是在幾年前高位購房的客戶，想在回暖時快速出售以實現套現；另一類是看到樓市行不太對勁，想盡快賣掉房子，不再投資房地產；還有一類是到房地產稅影響，手上有很多房子，想減一些杠桿或者提前撤離。在3月底，還出臺了帶押過戶的政策，北京也是第一個響應的城市，出臺了的細則，這將進一步短二手房易的時間，對于想要快速賣掉房子的人來說，更加方便。為什麼在這種背景下會出臺這種政策？實際上，這是給大家一個窗口期，鼓勵將該賣掉的房子盡快賣掉，不要囤積太多房子。此外，許多城市的限售期也在不斷短，目的是促進房子的流，保持一定的存量稅收。因為沒有二手房易量，目前的個稅和契稅也會到很大的影響，許多人租房時基本不會備案，這方面的稅收非常微薄。

最后從房價端來說，小春的破滅對今年樓市回暖造了非常大的力。目前，政府陸續出臺了一些修補政策，但這些政策能夠提供的力量已經非常有限，目前還有幾個重要的回暖招數尚未出臺。首先是一線城市的限購政策放開。目前，四大一線城市在限購方面仍然非常嚴格，因為頂層房產易沒有流，底層城市到了束縛，很難形正向循環。大多數人賣掉二三線城市的房子仍然是為了購置一線城市的房產，因為大家都知道核心房產仍然是值得持有的。其次，房地產稅的推出。許多人擔心房地產稅會導致樓市崩盤，但這顯然是杞人憂天。許多國家都有房地產稅，也沒有看到哪個國家因此而崩盤，最近日本甚至提出要征收空房稅。因為房地產稅的主要目的是增加地方財政收，不要過分依賴土地財政，不要讓土地起拍價過高。你不能只限制開發商銷售房屋的價格，如果地方政府自己的土地太貴，起拍價為1塊錢，看看有沒有民營開發商來拿地。土地要麼就給市場決定價格，要麼就完全由國有資產盤，如果你要求別人高價拿地，又不想讓房價漲太多，還要控制別人的合理利潤，誰愿意干呢？一次兩次還可以，但長期如此，人家會轉行的，大家都明白吧。

第三個是吸引和開放外籍人士購房。我們經常聽說國的炒房團去國外購房，但好像從未聽說過國外的炒房團來我們國家購房。現在我們的人口持續減，除了鼓勵年輕人多生育外，我們只能繼續吸引外國人移民我們的國家來購房。許多男無法結婚，因為重男輕的思想也影響了90年代的許多獨生子。為什麼有些省份的彩禮如此高？實質上還是因為男多。現在許多人去越南找媳婦。如果我們自己無法增加人口，只有不斷吸引全世界的年輕人來購房，才能增加需求，只有需求增加，才能維持高房價。就像一線城市吸引全國的年輕人，省會城市吸引全省的人，縣城吸納農村人口。現在農村已經無法再吸納人口，只能變老人和小孩留守的地方。所以，只有對全世界年輕人開放購房大門，才能在短時間創造出大量的購房需求。要生一個接盤俠需要二十多年，但吸引一個外國接盤俠可能只需要一個月，這不僅可以推樓市發展，也可以解決廣大大齡年輕人的婚問題。當然，后續政策只有高層最清楚，樓市最大的特點就是變化。我們可以通過市場價格看出端倪，但基調始終是房住不炒。適合購房的城市和區域是稀缺的，現在的容錯率越來越低，一旦錯過一步，就很容易連續錯下去。