據央行的統計數據顯示，7月份社會融資規模增量為5282億元，遠低于預期的11000億元，且較前值的42241億元有著明顯下。這一經濟下行的況大大超出了預期，從中央到地方，從企業到居民，人們都到極度焦慮。

據中泰統計的數據，今年1-7月份全國土地出讓收為17,729.53億元，同比下降了26.71%。其中7月份全國土地出讓收為2,475.41億元，同比下降了49.72%，環比下降了36.98%。自從6月份樓市銷售數據出現崩塌后，全國各地政府紛紛加大招商力度，以此來促進土地銷售。各地政府為了賣地竭盡全力。今年以來，土地市場的分化現象越發明顯，盡管一二線城市核心區位的地塊經常被房企爭搶，但據一家大型央企的統計數據顯示，搖號的地塊在上半年所有地塊中占比不足7%。此外，絕大多數地塊都是以底價（例如國央企托底）。由于房地產行業的下行，沒有一家房企不在打細算、謹慎計算，也沒有一家房企能夠容忍拿錯地塊的風險。因此，大部分能夠拿地的房企都只盯著一二線城市的核心區位地塊，因為安全大于一切。這也導致核心區位地塊的價格持續攀升，但這種現象并不能代表土地市場的回暖，特別是低能級城市和非核心區位的地塊一直都于供不應求的狀態。

我們注意到，越來越多的城市規劃和土地部門正在積極研究如何不聲張地降低土地拍賣的價格。例如，在公共設施建設方面減輕房企負擔，或者在土地款分期支付、引進教育和通配套以及調整規劃等方面給予更多的照顧。盡管如此，目前一二手房市場量和價格的持續大幅下降仍然讓許多房企到沮喪，這也導致地方政府的招商（賣地）力不斷增加。為了降低流拍率，土地掛牌的“預公告”變得更加頻繁，地方政府也更加積極地尋找兜底方案，或者至在掛牌之前找到有意拍地的房企，以避免流拍帶來的市場信心喪失和領導責任追究。簡單來說，以前是房企競相找政府合作，現在卻是政府苦苦哀求房企拿地。

如果我們詳細了解全國各個城市對土地財政的依賴程度，就不難理解以上事件。疫過后，中國經濟并沒有迎來預期的復蘇，反而下行的力不斷加大。浙江、廣東等地都在為如何保住GDP的增長而發愁，而更多的城市面臨著招商困難的問題，甚至連企業門檻都無法吸引到投資落地的企業主。如果樓市繼續下行，地方政府的招商（賣地）仍然找不到突破口，那麼對地方政府和城投平臺來說，GDP的力和財政的虧空將會越來越大。

也許很多人認為只要地方政府提供足夠多的優惠政策，企業肯定會前來。但事實上，絕大多數招商部門本沒有可用的優惠政策。土地財政的風險傳導目前正在持續擴散。以我們公司旗下的西正稅務師事務所為例，我們先前為一些高凈值客戶提供了限售減持的稅收規劃業務。然而，當持平臺（如合伙企業）遷至YN、XM等城市后，財政返還等稅收優惠并未兌現，且企業遷走到限制。這導致現在進行限售減持時，更多需要考慮先轉至有限公司再二次轉讓，或者先轉至信托計劃再二次轉讓的方案。

結合7月份國家市場監管總局、發改委、財政部、商務部聯合發布的《關于開展妨礙統一市場和公平競爭的政策措施清理工作的通知》中提到的違法行為，我們認為背后或許存在著全國各地政府爭奪稅源的考量，因為土地財政難以為繼后，地方稅收在地方財政收中的比重將越來越大。

回到土地拍賣的問題上，我們認為樓市的持續下行將促使更多的房企轉向只投資安全較高的地塊，并且將業務范圍從多地開花收至核心城市、核心地塊。此外，后續土地拍賣的門檻很有可能進一步降低（尤其是一線和強二線以外的城市）。盡管因為做地本高企，導致拍賣起始價難以降低（涉及國有資產流失問題），但地方政府勢必會通過土地款分期支付、引進教育和通配套以及調整規劃等方面間接給予補或優惠。這樣或許才能實現雙贏局面。

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