最近，我們對于日本房地產泡沫破碎時的經歷有了更深的了解，這一過程大致經歷了四個階段。首先是房企無法承力，新房降價，房企需要回籠資金，二手房要麼是房貸未清，要麼是不想虧錢，導致二手房市場陷僵局。其次是經濟況惡化，購房者無力償還月供，房子被銀行拍賣，降價集中上市，房價進一步下跌。第三階段是二手房降價，投資者發現市場乏善可陳，紛紛割，導致房價大幅下降。最后，92年日本房產稅開始征收，房產徹底淪為負資產，購房者不惜本拋售房產，形四波降價。
目前來看，中國房地產市場正于第二階段初期。雖然新房開始降價，但之前武漢、惠州、都等城市的四、五折賣房被停，最近蘇州率先取消樓市限跌令，房價開始自由降。為什麼不再限制呢？這就像大禹治水一樣，堵是沒有用的，疏才是關鍵。如果繼續堵，只會導致更多房企暴雷、更多項目爛尾。如果房企不能快速回籠資金，如何保證項目付？難道還要依賴銀行的補嗎？更不用說銀行是否愿意了，現在擔心的是負債的利息都賺不回來，只會讓泡沫越來越大。
同時，我們也需要關注日本當時的人口趨勢。人口一直在下降，這與我們目前的況相似。在第二階段初期，經濟狀況惡化，雖然我們的GDP數據仍然不錯，但經濟并未出現好轉的跡象。如果經濟仍然沒有轉機，購房者無法償還月供，房子被拍賣的況可能會普遍出現，房價可能進一步下跌。我并不是在唱衰經濟，只是在描述當前的狀況，通過對比我們才能了解我們于何種狀態。
另外，讓我們來看一下未來的經濟工作基調。據新華社消息，中共中央政治局在12月8日召開的會議上，分析研究了2024年的經濟工作。會議提出了“我國經濟回升向好”的目標，并明確指出明年要堅持穩中求進、以進促穩的方針。會議還強調了“形消費和投資相互促進的良循環”以及“持續有效防范化解重點領域風險”的重要。其中，大家最關注的是“先立后破”，即立足當前，待破的是基于房地產與地方土地財政的增長模式，待立的則是更為供需自洽、技升級的高質量發展。這兩者之間存在過渡期，我們需要妥善理房地產和地方債務風險，防止經濟因轉型而失速。這也意味著，針對房地產企業信用風險和地方債務化解的政策仍未結束，明年將延續今年的這一特征。
中信證券首席經濟學家明明表示，政治局會議強調了“穩中求進、以進促穩”，突出了“進”的重要，這意味著明年的政策組合將更加積極。在明年全球經濟面臨較大下行力、國房地產市場運行疲的況下，需要進一步加強宏觀政策的逆周期調節和周期調節力度。而“先立后破”則意味著我們需要做好新舊模式之間的銜接和切換。民生銀行首席經濟學家溫彬分析說，“立”和“破”包括但不限于房地產發展新模式、能源結構以及政府債務管理機制等。在新機制正式型之前，原有的模式仍將繼續運行。銀河證券首席經濟學家章俊表示，“先立后破”一方面通過加大逆周期和周期調節來避免舊能失速，確保短期的穩定；另一方面通過加快經濟轉型來啟新能，實現長期的穩定。
對于以上觀點，每個人都有不同的看法，但基本上都相似。縱觀世界經濟發展史，能夠立起來的并不多。雖然中國國土遼闊，但人口眾多，人均資源并不富。依靠資源養活所有人，肯定是不可能的。房地產產業也已經接近尾聲，無法再支撐整個經濟。因此，未來只能依靠科技，完產業升級和經濟轉型。
在“破”的方面，必然是破舊的、落后的產業，我最擔心的就是房地產。這正是上文所提到的第四階段，當房產稅開始征收時，將是垮房地產的最后一稻草。而且這一點已經有一些跡象表明，可能不是主征收，而是被迫征收，畢竟財政需要收。當然，沒有人希這樣的況發生，但我們不得不承認現在確實存在這種跡象。因此，國家一直強調“穩中求進、以進促穩”。
接下來的兩年將是關鍵時期。自從疫發以來已經過去了六年，持續了整整六年。雖然中國人民普遍喜歡儲蓄，但之前已經消耗了六個“錢包”的儲蓄。如果現金流持續流出大于流，大多數人可能會難以維持生活。因此，作為投資者，我們應以穩為主，不要追求過高的收益，要保持良好的現金流才是最重要的。
總的來說，通過對日本房地產泡沫破碎的經歷的了解，我們可以對中國的經濟發展提出一些啟示。我們應該更加警惕房地產泡沫，加強宏觀調控，積極推經濟轉型和產業升級，以科技為支撐，實現經濟的可持續發展。同時，我們也需要關注經濟工作基調中提到的“先立后破”，在新舊模式切換的過程中，妥善理房地產和地方債務風險，確保經濟的穩定發展。只有在穩定的基礎上，我們才能實現長期的繁榮和可持續發展。