大家好，我是謝暉。自2022年下半年以來，房貸利率不斷下降，去年5年期以上的LPR利率已經降低了3次，從4.65%下調到4.3%。這種利率下降的趨勢不僅在五六線城市，也開始蔓延到許多二三線城市，越來越多的老業主到自己被高利率套路了。有些人曾以6.1%、5.88%的利率購買房屋，而現在卻面臨著4.3%、4.1%甚至3.8%的利率，這讓許多老業主到擔憂。因此，他們不得不盡一切辦法提前還清貸款，畢竟誰也不想為冤大頭，尤其是在30年的貸款期限下，數百萬的利息差價幾乎讓普通人無法接。這種提前還款有多麼猛烈？如果這種流持續下去，將對市場產生什麼影響？央行是否可能降低存量房貸利率？下面我將詳細介紹。
首先，讓我們來談談提前還款。為了提前還款，許多人發現這并不容易，銀行為了阻止大家提前還款也想盡辦法。有購房者表示，他們詢問銀行是否可以提前還款，有些銀行表示需要等待四個月甚至更長時間，還有的銀行甚至關閉了線上申請還款的口，只能通過線下申請和簽字的方式，同時還提高了提前還款的違約金。不僅如此，有些銀行甚至要求購買理財產品才能申請提前還款，更可惡的是，有些銀行直接表示可以向銀保監會投訴，投訴完再辦理還款手續。在貸款時，銀行并沒有說提前還貸有這麼多難，通常況下，貸款的頭一兩年是不允許提前還款的，兩年后才可以正常提前還款。然而，現在銀行明顯發現有大量的客戶申請還款，因此開始采取各種手段阻止大家還款。然而，老百姓并不傻，越是阻止他們做某件事，他們就越想去做。現在，各地已經掀起了提前還款，即使一些人本來并不打算提前還款，但也被這流所帶，開始申請提前還清高利率的房貸。無論是經營貸款、信用貸款還是向親戚借款，人們想到的各種方式都用上了，畢竟他們只是想籌集足夠的資金來還清房貸。銀行只能采取拖延戰，按照合同規定，提前還款是客戶的選擇，銀行無權拒絕，違約金也可以按照合同約定。如果合同沒有規定提前還款的違約金，人們可以向銀行提起申訴，因為從理上講，銀行百般阻撓客戶提前還房貸是不合理的。因此，人們應該有信心，提前還款是完全合理的。
接下來，讓我們來探討一下這種還款持續下去會帶來什麼影響。首先，對于銀行來說，還款將持續降低銀行的收益。盡管近年來人們常說銀行不景氣，但據銀行公布的年報，大型銀行的利潤仍然十分可觀。上半年，六大銀行的營業收總額超過1.94萬億元，同比增長5.22%；值得一提的是，在2022年，中國最賺錢的銀行是招商銀行，全年利潤達到1380.12億元，增幅達到15.08%。雖然我們認為騰訊公司賺錢，但其平均每天的利潤也只有2.3億元，相比之下，與招商銀行相比差距還是相當大的。銀行利潤的大部分來自于存貸利差，也就是存款利率和貸款利率之間的差額。自2012年市場利率化以來，銀行的存款利率一直穩定在3%左右，而貸款利率一直較高。中國經濟的快速發展導致了對貸款的需求旺盛，而民間借貸中14%到16%的高利率也助長了銀行的利差收，這種狀況已經持續了很長時間。然而，現在這種提前還款勢必會逐步削弱銀行的利潤，房貸是銀行最安全的貸款方式，因為企業可能破產，但房子貶值到破產的概率幾乎為零。因此，銀行的利潤將到嚴重打擊，甚至可能會出現連鎖反應。未來，人們對銀行存款的安全也將產生懷疑，商業銀行也有可能破產。
其次，老百姓的消費水平將大幅下降。為了提前還款，人們想盡辦法籌集資金，有些人使用經營貸款，有些人使用信用貸款，收較高的人用自己的工資來還款。但總的來說，他們都是拿未來的錢來還高利率的房貸，這實際上改變了原本的房貸制度。然而，這種做法也存在許多風險。以經營貸款為例，個戶或公司以名義借款，然后用來還房貸。如果銀行深調查，將會暴出大量購房者和房產的風險。銀行其實也明白這一點，很有人會真的將經營貸款用于經營，而是用于購房。銀行對購房還比較放心，但如果大家都知道這種方式，并且都開始作，那銀行應該怎麼辦呢？相當于大家將房貸都變了一種另類的經營貸款，而經營貸款的期限更短，利率目前也比首套房貸利率高一些。銀行只能選擇法不責眾，不可能對每一個客戶進行調查。如果真的開始調查，深圳、上海等投資房地產的業主可能會暴出來。需要注意的是，許多房價上漲較多的城市大部分都是使用經營貸款的重災區，一查就有把握。因此，斷供將會來臨，越來越多的人無法承高利率的房貸利息，或者房屋價值持續貶值到原價的70%后，將會選擇斷供。這將引發樓市的巨大沖擊，這可不是開玩笑。據相關數據，在2017年，全國法拍房的數量約為9000套左右，而到了2021年，全國法拍房數量已經增加到約168萬套。與之相比，僅在阿里平臺上法拍房的數量就增加了180倍。這其中肯定有很多是由于房價下跌或工作原因無法繼續供房。如果現在再刺激這些老業主，未來的法拍房數量只會越來越多，甚至二手房易平臺也會出現法拍房的上架況。
面對這種況，方也在不斷發聲，為大家發聲。《經濟日報》指出，集中提前還貸并不可取，但普通老百姓并不認同這個觀點。大家努力賺錢并不容易，還要支付如此高的利息差，確實不合理。有些人的貸款利率與其他人相差2個百分點甚至2.5個百分點。以100萬元貸款為例，利息差30年就會達到60萬到70萬元，而很多人的年收甚至不到1萬元。因此，人們希資本家能夠有點良心。方還建議相關部門出臺措施，引導銀行適度降低存量房貸利率。這個建議確實非常合理，以前的很多政策都是在幫助那些沒有購買首套房的客戶，那麼那些已經購房的老業主就被忽視了嗎？這有點過河拆橋的意思，誰能保證以后不會為老業主呢？此外，銀行的做法有些讓人看不過去，他們想盡辦法阻止人們提前還款，當你按照合同辦理手續時，銀行會提到流程繁瑣；當你按照流程辦理時，銀行會提到違約金。需要注意的是，銀行這樣做激怒的不僅是一個客戶，目前全國個人住房貸款余額高達38.32萬億元，中國城鎮家庭數量達到2.43億戶，43.4%的家庭有房貸，大約有1.05億戶家庭涉及其中，涉及的人數超過3億人。據資料顯示，中國普通家庭資產超過300萬元，其中77%是房產，23%是金融資產。在這些房產中，很大一部分是尚未償還的銀行貸款。如果銀行激怒了這些買房者，它們的日子肯定不好過。
最后，讓我們談談央行是否可能降低存量房貸利率。從高概率來看，是非常有可能的，但不會一刀切地放開，而是據城市的況進行因城施策的放開。對于利率過高且當前利率下限過低的城市，存量房貸利率很可能會大幅降低；而利率差不大且房價堅的城市，存量房利率的下調幅度也不會太大，最多只會針對近三到五年購房的老業主進行下調。對于那些早期購房的人來說，他們已經賺了一波，對這種利率波并不在意。最關注的其實是在2017年到2022年這五年購房的業主，他們的房子漲幅不大，而利率卻于最高點。只有安好這些客戶脆弱的心靈，才能吸引更多未來的剛需客戶進市場。不要讓購房者有一種被卸磨殺驢的覺，畢竟我們都是老老實實購房的普通人，而不是頭腦簡單的傻瓜。