據首創證券發布的招商蛇口(001979)研報，該公司2023年第三季度實現了營業總收758.3億元，同比下降了15.3%。然而，由于數東損益比下降，公司的利潤卻出現了增長。第三季度的營業利潤為75.6億元，同比下降了12.3%；歸母凈利潤為37.7億元，同比增長了27.4%；扣非歸母凈利潤為29.6億元，同比增長了27.5%。數東損益占比為31.8%，同比減了21.6%。
在利率方面，招商蛇口公司的況也有所改善。第三季度的利率為18.3%，較2022年下降了1個百分點；扣稅后利率為14.2%，較2022年下降了0.8個百分點；凈利率為7.3%，較2022年上升了2.3個百分點；歸母凈利率為5%，較2022年上升了2.6個百分點。從單季度來看，2023年第三季度的利率為22.4%，環比上升了4.7個百分點。
此外，招商蛇口的資產規模也在穩健增長，經營現金流同比大幅增加。2023年第三季度，公司手中的貨幣資金為887.7億元，同比增加了14.7%；存貨總額為4651.9億元，同比增加了2.2%；投資房地產為1231億元，同比增加了5.9%；存貨總資產規模為9635.2億元，同比增加了4.3%。公司經營的現金流凈額為257.2億元，同比增加了176.1億元；而籌資的現金流凈額為-250.3億元，同比減了274.6億元。
招商蛇口公司的核心城市貨值充足，能夠保障全年的銷售目標完。2023年1-9月，公司累計實現了銷售金額2263.1億元，同比增長了12.3%，超過了百強房企24.5個百分點；銷售面積達到917.6萬方，同比增長了21.9%；累計銷售均價為24662元/方，同比下降了7.9%。公司的核心城市貨量保持充足，有效地保障了全年3300億元的銷售目標完。
在投資方面，招商蛇口公司將繼續聚焦于核心城市，保持有序進行。截至2023年9月，公司累計拿地總金額為691.1億元，同比下降了33.1%；累計新增總建面為366.5萬方，同比下降了38.2%；累計權益地價為554.3億元，同比下降了16.6%；累計拿地金額權益比例為80.2%，較2022年提升了20.5個百分點。拿地金額的強度為30.5%，較2022年下降了13.3個百分點。從土地獲取的城市結構來看，1-9月一二線城市整拿地占比提升至97.5%，較2022全年提升了8.7個百分點。權益比例的大幅提升預示著未來歸母損益有進一步提升。
招商蛇口公司作為龍頭央企，備明顯的優勢，核心區的投資也持續進行。首先，公司作為央企背景下，擁有暢通的融資渠道，且本持續優化；其次，核心區投資的策略使得一二線城市的占比不斷提升，這將帶來換牌效應，提升公司的資產質量。
首創證券預測招商蛇口公司2023-2025年的每收益分別為0.84元、1.26元和1.59元，對應的市盈率分別為13倍、8.6倍和6.8倍。基于以上分析，首創證券維持對該公司的“買”評級。
風險提示：二手房掛牌量持續攀升，房價超出預期下跌，核心區土地市場熱度迅速攀升，以及公司滾存庫存去化難度加大等。