自2000年以來，國經濟取得了巨大的發展，其中房地產市場化改革起到了重要的推作用。這一改革促進了居民的購房需求，帶了土地出讓收的增加，同時也推了相關產業的繁榮發展。然而，近年來房地產價格持續上漲，房地產企業的杠桿率不斷攀升，產業泡沫不斷積聚。為了應對房地產高負債問題，2020年8月，我國出臺了“三道紅線”政策，即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。這一政策的實施使得整個房地產行業到了限制，加之房地產市場需求的降溫，整個行業陷了持續低迷的狀態。一些房地產企業，包括恒大在，出現了債務危機，一些樓盤的付也面臨困難，市場仍于調整階段。
從房地產票的表現來看，申萬房地產指數從2015年以來持續走低。2015年至2018年間，該指數于高位平臺期，2018年至2021年則于中位平臺期，從2021年開始，指數進了低位區間。無論是從基本面還是市場表現來看，房地產行業何時能夠走出低迷，我們可以通過一些數據來觀察。
由于最新的中報剛剛披，我們選擇了2010年至今的年報和最新中報來分析房地產企業的數據是否發生了變化。我們選取了資產負債率和現金占總資產比值這兩個指標。選擇負債率作為指標主要是因為近年來房地產企業的杠桿率過高，恒大就是一個典型案例，如果負債率無法下降，將無法經住寒冬的考驗。而現金占總資產比值則代表了企業目前可用于騰挪的現金資產比重，在經歷寒冬階段時，擁有現金儲備可以更好地在低估價位下進行并購和購置土地，因此這兩個指標可能能夠較好地反映當前房地產發展的特征。
從市場上的房地產企業負債率來看，平均值呈現出前期快速提升，后期相對穩定的趨勢。2010年，平均負債率為61.8%，而在2015年達到了68.4%。隨后，在監管趨和融資收的影響下，平均負債率基本維持在66%至68%之間。如果從上市房地產企業負債率的中位數來觀察，則趨勢是逐年上升的。2010年，中位數為66.51%，2015年至2017年經歷了一些回調，但之后又逐步上升，今年中報的中位數為72.86%，僅比去年末微微下降了0.09個百分點。
我們選擇了萬科、保利和金地這三家規模較大的房地產企業來從微觀角度觀察。這三家企業整上的負債率仍然較高，今年中報的數據基本都在75%至80%之間，但這十幾年間的變化有所不同。保利相對穩定，負債率基本都在75%至80%的區間，而萬科在2016年負債率明顯提升，但從2020年開始迅速下降，顯示出其市場化調整的迅速和果斷。金地在2016年之前一直于較低且下降的負債水平，之后兩年負債率有明顯上升，但自2018年之后相對穩定。從近兩年的負債率來看，這三家企業都沒有明顯下降的趨勢，顯示去杠桿確實存在困難，效果并不明顯。
從現金占總資產比值來看，無論是平均值還是中位數，基本趨勢一致。今年中報的數據于最低點，平均值從2010年的17.7%降至10.9%，而中位數從15.4%降至9.2%。并且近半年的數據顯示，下趨勢并沒有減緩，表明短期資金力仍在增大。從這三家上市公司來看，金地近兩年相對穩定，而萬科和保利都出現下，萬科的現金占資產比值已經下降至7.5%，較2010年下降了10個百分點。盡管萬科的調整速度較快，但現狀仍然嚴峻。
從整個行業到這三家公司的數據來看，房地產行業的負債率仍然于高位，去杠桿的效果并不明顯，而現金狀況也不容樂觀。寬松的貨幣政策未能為房地產行業注活力。因此，房地產行業在今年下半年仍然需要勇于承擔風險，才能迎來新的春天。