上周，我們公司的同事全都染了新冠病毒，尤其是年紀大的同事們更是覺得很痛苦。一些有基礎疾病的同事染10多天后仍然有癥狀。目前，大多數人都擔心第二波甚至更多波的染高峰，還擔心病毒的變異和復風險。一些年紀大的人甚至擔心再次染是否意味著死亡的威脅。這種況也讓人們對經濟復蘇、就業和收等方面的預期改善充滿擔憂。
很多人認為，康過后會出現報復的消費，經濟在消費的強力帶下也將快速復蘇。然而，我們對這種觀點到懷疑。我們發現基本面到現在還在持續向下，特別是房地產行業仍然在整下行。房地產融資的“三支箭”雖然已經出臺，但真實的數據況并不理想。銀行信貸方面，授信額度很大，但實際投放的金額卻很。銀行的風控尺度本沒有松，市場下行的環境下很有開發商和房地產項目能夠大筆融錢。債券融資方面，除了數國央企開發商和優質民營房企可以通過中債增進公司或地方城投的擔保完發債，其他沒有擔保安排的債券本發不出來。權融資方面也是一樣，除了港幾家房企的配外，A至今沒有房企完權融資。
除了“三支箭”以外，監管層前段時間還提出大力推進REITs試點，還有就是重點支持保外貸。然而，保外貸的前提是必須有充足的境優質抵押，而目前有多房企能夠真正益還有待觀察。
目前，經濟復蘇面臨的關鍵問題不僅僅是預期和信心，更困擾著國國外需求的巨幅收，以及大疫三年后死傷過半的企業。房地產行業面臨的況與此類似，當居民的購房能力不再增強時，房企就無法看到賺錢的希，再大的政策刺激短時間也無濟于事。
當然，疫的影響總會過去，經濟的復蘇趨勢不會改變，房地產的緩慢回暖走勢也不會改變。但是，有些東西失去了可能永遠不會回來，有些人、有些企業離開了也永遠不會回來。
最近，東莞市住建局發布了《關于進一步優化房地產調控政策的通知》，在東莞全域范圍放開了限購。盡管這一作引起了市場的關注，但購房群的意愿并沒有改變，東莞樓市的走向仍然蒙著影。與東莞的況類似，南京、武漢前段時間的樓市調控政策放松也沒有帶來好的效果，之前都、杭州等強二線城市的政策放松也是一樣，效果非常一般。
我們對房地產行業的救市效果越來越到焦慮。居民端的購房能力和收預期已嚴重下降，房價增速預期及投資價值也明顯降低。加上全國范圍房價還在整下行，房地產行業的長遠發展趨勢讓人擔憂。盡管中短期中央必須撐起房地產以實現“穩經濟”的目標，并繼續通過賣地收填掉地方財政的窟窿，但房地產行業的存量搏殺階段將更為慘烈，市場和房企的分化也將更加明顯。
有人問道，如果在土地財政未找到替代模式的況下，房地產仍將作為經濟發展和地方財政的重要依賴，那麼房地產行業是否至還有5到10年的紅利期？我們認為，房地產行業的可持續是不容置疑的，但房地產市場的需求收是必然的。尤其是在投資價值和增值預期發生重大調整的背景下，我們應該對房地產行業的長遠發展保持謹慎的樂觀態度。當然，短期來看，除了城投業務外，房地產的投資仍然是相對較安全的選擇。我們對房地產投資業務的偏好也很難改變。歡迎與西政財富和西政資本聯系，了解更多地產及城投平臺融資項目的流和合作。