上一期介紹了開發商的資金來源，現在我們來揭一下開發商的錢都去了哪里。房地產行業經歷了幾的普漲，開發商的門檻也隨之劇增，房地產為了一個資本集型產業。接下來的故事大家應該很悉了。房企通過購房者的預付款和各種渠道融來的資金不斷擴大資產規模，然后再憑借資產繼續借貸，不斷壯大自己，最終為巨頭。然而現在我們看到，這些曾經的大佬留下了一個個爛攤子。很多人好奇，房企的錢去了哪里？錢不會蒸發，更不會憑空消失，只會從一個人的口袋轉移到另一個人的口袋。一個公司資不抵債，自然是因為支出大于收。分解開發商的支出項目，我們就能找到答案。
首先，開發商最大的支出項目就是購買土地。房地產公司要不斷擴充土地儲備，以進行生產和再生產。房子的本主要取決于土地價格。特別是在2015年棚改貨幣化后，房價普漲，開發商的投大幅增加。開發商的資金需求開始呈指數型增長，這也是他們高杠桿高負債的原因之一。以恒大為例，2014年負債3000億，到2022年已經增加到2.4萬億，翻了近10倍。土地這種原材料在銷售端被地方壟斷，地方可以控制供地節奏，維持土地稀缺。土地供應決定了未來商品房供應，供應不足會導致房價上漲，進而推高土地價格。地方甚至可以通過整搬遷重要公共設施，讓鳥不拉屎的新城區土地瞬間價值倍增。開發商在房價繼續暴漲的預期下，集參與土地拍賣，進一步推高土地價格。在2016年，一二線城市的土拍市場非常瘋狂。例如在南京，一位主持人因為金句頻出而走紅。這些地方政府并不一定像這位主持人一樣，對地價暴漲到痛心疾首，因為他們可以從土地出讓金中獲利。這些款項加上信用擴張的借款，大大提升了地方的基建水平和薪資福利待遇。
其次，房地產公司的主業是建房子。每年全國要賣出1.8億平方米的房子，這也養活了許多建筑企業。修建房子的本基本上是一個價，每平米大約兩三千元。按這個算下來，如果只考慮修房子的花費，也只占到收的一小部分。房地產行業對于國家經濟的影響很大，關系到許多上下游產業，也關系到很多人的就業。然而，與其想象中的支出相比，開發商的投并沒有那麼多。房地產產業鏈中，建房子是實實在在的實業，卻在房企風險出清中付出了巨大代價。許多供應商因為開發商的應付款而破產，而他們無法像金融機構一樣將損失轉嫁出去，只能默默承。
此外，公司運營的人力本也是重要的支出項目。雖然房地產行業的技門檻并不高，但由于行業的超凡吸金能力，從業者在前幾年也到了紅利。很多銷售人員的收在當地屬于工薪階層的頂流。甚至有些頭部房企的高管年薪幾乎每年過億。然而，隨著公司的發展，有些人開始過度放縱自己。例如一些房企在行業飛速發展的時候，紛紛涉足足球領域。高峰時期，中國足球超級聯賽了房企的聯賽。然而，這些房企老板們的作有時候讓人費解。比如中梁地產在公司最輝煌的時期，曾經養了一大批與老板高管有親戚關系的人，他們的主要工作是陪老板玩說唱。這些人為了證明自己領到的高薪有價值，創造了許多奇怪的詞匯。還有一些與公司主業無關的部門，例如恒大的歌舞團。這些組織的日常工作很難說清楚，但可以確定的是他們的薪資絕對不低。這些支出在公司的正常運營本中，很難被外界察覺到。
融資本也是房企的一個重要支出項目。房地產行業需要大量的資金投，對資金的需求是永無止境的。有時候為了融資，房企會付出超乎想象的代價。例如《我在碧桂園的1000天》一書中提到，碧桂園的楊老板曾經借過一筆5000萬的高利貸，年息30%砍頭息。結果到手只有3500萬，但背上了5000萬的債務。最后楊老板用這3500萬賺了6000萬，除去還銀行的錢，還有1000萬的結余。房企的融資本通常是很高的，銀行的風控水平也越來越嚴格，影子銀行和信托等機構的融資本也居高不下。
還有各種稅費。房地產行業的稅費種類繁多，對公司的負擔也不輕。常規的稅費大致占了房價的15%以上。其中一種特殊的稅種是土地增值稅。土地增值稅是據購買土地時的價格與轉讓土地時的價格差額征收的，稅率分三個檔次，最高檔達到增值部分的60%。雖然人們普遍認為房價上漲房企和炒房客都賺了，但土地增值稅實際上會大大減開發商的土地溢價收益。土地漲了會收稅，但土地跌了不會退稅。此外，房企還要承擔其他各種稅費，例如企業所得稅和個人所得稅等。
最后，還有一些不太被人了解的支出項目。例如通過關聯公司、皮包公司等方式，將公司資產轉移到自己的腰包中。這些公司通過與平臺公司高價做生意，將集團公司的錢轉到自己的口袋中。還有一些高管和中層領導，通過關系和合同等方式獲取回扣。此外，還有一些通過對外易和國收并購等方式，將公司資產轉移到自己的腰包，甚至直接轉移到境外。
綜上所述，房地產行業的支出非常龐大，且有些支出非常。開發商的錢并不是消失了，而是在各種支出項目中被用掉了。這些支出不僅包括明面上的本，還包括一些灰的作。開發商為了自己利益最大化，采取了各種手段，以滿足自己的需求。然而，這些手段對于普通人來說并沒有什麼好，只會讓人到痛心。開發商的財務運作揭示了一個殘酷的現實，那就是能夠到時代紅利的永遠只是數，大多數人只能被弄兒們吃掉。