近期，央行和銀保監會發布了一系列政策，市場上出現了一定的不穩定。然而，我們認為有必要理客觀地分析這些問題。在央行和銀保監會發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（下稱“254號文”）中，銀行貸款的展期相對容易理，但是信托、資管、私募等產品的投資人大多不會接展期。雖然在“保樓”項目的紓困基金和專項貸款基礎上增加了“專項借款配套融資”，這是一項非常實用有效的政策，但是真正落實資金投放后的免責可能存在一定的作難度。此外，就業和收預期持續下降，尤其是樓市銷售回暖的不確定，這些都是制約金融機構投資決策的核心因素。因此，我們不建議盲目樂觀。

11月14日，央行、銀保監會、住建部發布通知，允許商業銀行與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。與254號文一樣，我們認為央行、銀保監會最近的政策主要利好的是國央企和數的優質民營房企，因為大部分投資機構對房地產行業的企穩回暖存在較大的擔憂，尤其是對普通民營房企仍未恢復信心。總的來說，政策底已到，但市場底不知何時會到，因此投資端仍會用腳投票。我們認為，房地產市場到達底部并企穩回暖仍需一段較長的時間，因此投資機構仍需保持觀，至短期不宜鋪開房地產業務。在此過渡時期，我們更建議各類機構嘗試城投、產業、創投等方向的投資。

然而，鑒于房地產行業的支柱產業地位以及存量市場的巨大潛力，我們認為房地產仍然是長期向好的投資選擇。無論是發達國家還是中國，房地產一直是國民經濟的重要支柱之一。中國的城鎮化率相對較低，仍有較大的發展空間，而人均住房面積也有提升的潛力。經過一強調控后，房地產行業將步新階段，房企數量將減，總負債率將下降，行業將向高質量轉型。未來一段時間，房地產行業的主投資仍將低迷，而被投資或將更快恢復。此外，城投平臺將托市拿地，解決房企紓困問題，改善供求關系，穩住房價，并有利于地方政府增加財政收。鄭州的“保樓”模式也可能在全國范圍得以推廣，解決監管賬戶資金挪用、逃稅等問題。

在中短期，城投平臺融資業務是較好的選擇。雖然與房地產融資業務相比，城投融資業務的收益較低，但安全更高。與城投平臺的合作包括認購標準化產品、信托放款募集+項目合作、保理及融資租賃公司放款等。城投平臺作為國企，有較高的安全邊際。在與城投平臺合作時，需關注合作模式是否及國有資產流失的紅線等問題。

除了房地產和城投業務外，我們建議投資機構適當關注產業和創投方向的投資。產業地產項目的投融資是近年來政府熱衷的方向，投資機構可通過與產業合作方進行債權或權層面的合作，進一步推產業園區的發展。此外，中小企業的投融資也是一個不錯的選擇，可以通過創投板塊的業務與合作的企業進行融資與合作，并提供增值服務。

綜上所述，房地產投資仍是長期向好的選擇，但在轉型過程中，投資機構應關注城投平臺融資業務以及產業和創投方向的投資機會。這些轉型方向將為投資機構帶來新的發展機遇。