2024年，房地產市場可能會出現出乎意料的況，但與普通人的關系已經不再。這一趨勢表明，房地產已經到了尾聲，只有數區域或城市的房價上漲與普通人的購房能力沒有太大關系。現在的房地產市場正在經歷一場前所未有的變革。為了挽救市場，政府出臺的政策頻率甚至超過了2008年和2015年兩次加起來，但市場的反應卻遠遠不如預期。曾經那些敢于談論房地產的大佬們，現在也變得謹言慎行。以前，像碧桂園、融創、恒大這樣的房地產巨頭都能發表自己的看法，鼓勵人們購房。然而現在，他們也陷了困境，自難保。盡管如此，萬科仍然在市場上活躍。10月20日，萬科在西安舉辦了2023年度流會，萬科董事會主席郁亮在會議上表示，房地產“過剩論并不正確，城市居民的住房面積被平均，并且實用居住面積僅相當于日本40年前的水平”。然而數據顯示，一二線城市的人均居住面積只有34.3㎡，而鎮上人均居住面積卻高達42.3㎡。這似乎證明了房地產市場存在過剩的況。但是，如果看一下當下的城市去化庫存，就會發現房地產市場仍然存在著需求量旺盛的況。上海易居房地產研究院發布的《2022年中國百城庫存報告》顯示，全國100個城市中，新建商品住宅庫存去化周期為18.9個月，更有39個城市去庫存周期超過兩年。其中，一線城市新建商品房庫存總量為3360萬㎡，去化周期達到12.4個月，二線城市新建商品房庫存總量為26572萬㎡，去化周期達到18個月。而合理的去化周期一般是6~12個月，很明顯，一二線城市的庫存量已經超出了合理范圍。在今年7月召開的政治局會議上，高層強調了當下我國房地產供需關系發生了重大變化。雖然房地產仍然是經濟支柱，但它的增速已經沒有過去那麼快了。現在仍有人在強調居民杠桿率和城鎮化率還有增長空間，因此推斷房地產還有很大的上漲空間。然而，這種觀點忽略了當下的事實。我國的城鎮化率已經達到65%，雖然還有增長空間，但據發達國家的經驗來看，城鎮化率一旦接近70%左右，增長速度就會大幅度放緩。這意味著，未來農村人口向城鎮人口的遷移將無法再為房地產提供巨大的需求。此外，居民杠桿率也是一個需要考慮的因素。目前，我國的居民杠桿率為62%，而發達國家的平均居民杠桿率在75%左右。雖然居民杠桿率還有一定的增長空間，但我們不能忽視我們社會保障系的不完善。很多本應該由社會承擔的問題，例如教育和醫療等，仍然需要個人來承擔。因此，如果我們手頭沒有足夠的存款，我們可能沒有勇氣承擔過高的債務。因此，雖然有些區域或城市的房價可能會上漲，但普通人已經失去了參與這個游戲的興趣和能力。可以說，房地產市場已經接近尾聲。