曾經輝煌的恒大，如今卻如此荒涼。恒大總部外聚集著一群人，傳聞著關于投資風波和支付危機的傳聞在恒大外傳播。房地產公司竟然卷了P2P風暴，這真是難以置信。恒大的問題可能遠不止債務危機那麼簡單。
恒大在2015年創立了恒大金服，并開始發行理財產品。當時，P2P行業正在蓬發展，而恒大為其中的一員。然而，2018年P2P行業遭了重創，恒大金服也不得不采取行。一年后，恒大金服改名為恒大財富，并在轉讓所有權后繼續銷售財富管理產品。然而，恒大并不僅僅是一家分銷公司的員工。據財新報道，為了完所謂的任務，員工不僅自己購買理財產品，還說服邊的親友購買。而恒大所做的只是減輕資金鏈的力。
恒大在港所公告中稱：“集團旗下兩家子公司未能及時履行發行第三方理財產品的擔保義務，對應金額約為人民幣9.34億元。”恒大財富的首席執行兼總經理杜亮在與購買恒大財富產品的投資者進行談判時表示：“恒大要一次套現400億元的金融產品非常困難。”然而，9月8日，恒大未能按期支付理財產品9.34億元，這為了引發事件的導火索。據多方報道，恒大財富經營的理財產品總額約為400億元。這看起來似乎很多，但卻有可能為垮恒大的最后一稻草。與400億元的理財產品相比，恒大集團的負債總額高達1.97萬億元，400億元只是其中的一小部分。
恒大財報顯示，截至6月底，恒大集團的負債總額達到1.97萬億元。這個數字相當于南非的GDP，約等于中國GDP總量的2%，接近去年貴州和廣西的GDP。讓我們回顧一下恒大的發展歷程，不得不提到房地產市場的另一家巨頭萬科。早在2014年，萬科就認為房地產行業的“黃金時代”已經過去，開始進耕細作的“白銀時代”。然而，恒大并不同意這個判斷。恒大趁著萬科開始耕細作的機會，一直在大舉擴張。房地產行業的擴張路徑通常是這樣的：向銀行借錢購買土地，然后開發房產并出售，籌集資金，再購買更多的土地，借更多的債務，最后開發更多的房產。恒大也是這樣做的，但不同之在于恒大的速度更快，負債率更高，拿地更多。
為了遏制房地產企業的無序擴張，政府從去年8月開始要求房地產企業控制負債規模。來說，有三條監管紅線：1、扣除預付款后的資產負債率不能超過70%；2、凈負債率不得大于100%；3、短期現金負債率小于1。在所有房地產企業中，只有恒大等三家符合標準。一方面，恒大無法再借新債，這意味著恒大以借新還舊的方式已經行不通；與此同時，出售公寓的應收賬款也開始下降。在這兩個不利因素的共同作用下，恒大的現金流危機開始顯現。
許家印在2017年承認了戰略錯誤。據財新報道，許家印了恒大走到現在境地的原因。2017年是恒大最輝煌的一年，恒大財務狀況良好，現金流充裕。那一年，恒大決定大舉擴張，追求規模和速度，進行多元化經營，而且玩起了杠桿。由于這一系列因素的影響，恒大每年支付利息的價格突破了1000億元。對于恒大來說，也有很多好消息，其中最重要的一條是從財務角度來看，恒大永遠不會陷“資不抵債”的境地。財務報告顯示，恒大目前的倉儲用地價值已經達到了4568億元，加上146個舊改項目，總價值接近2萬億元；此外，恒大還擁有多個已竣工商業地產和控項目。恒大在香港的總部大樓價值約為100億。然而，如果恒大真的走到了這一步，恐怕背后的潛在買家會等到恒大“跳樓”的那一刻再出手。
對于房地產的質，經濟學家普遍認為它既是消費品，又是投資產品。西南財經大學的一項金融調查顯示，2013年，國居民將家庭儲蓄的60%以上用于購買住房，而到了2017年，這一比例上升到了73%。我們可以理解，居民凈資產的70%以上是房地產，剩下的只有貨幣、票和金融債券。相比之下，西南財經大學發布的另一項研究顯示，該市房地產存量空置率約為22.4%。如果我們將這些數據與恒大現在的債務危機進行對比，或許就能看出端倪。隨著房地產繁榮的來臨，截至2018年，商業公寓的平均銷售價格上漲了315%，這是房地產繁榮的象征，但今天一切似乎都回歸到了最初的理。