公募REITs是一種有投資門檻相對較低、分紅穩定等優點的金融產品。然而，部分公募REITs產品2023年以來的表現并不理想，投資者面臨著巨額虧損的風險，例如建信中關村產業園REIT。截至11月8日，建信中關村產業園REIT的年跌幅達到了33.06%，在所有于2023年之前立的公募REITs中表現最差。與發行價格相比，該基金的累計跌幅已超過了10%。雖然基金的走勢下跌主要到整行的影響，但基金的基本面變化也不容忽視。數據顯示，建信中關村產業園REIT的基礎設施項目公司的出租率從2022年一季度末的96.15%下降到2023年三季度末的63.73%。在11月7日，建信基金公告中提到，原始權益人及其控東計劃增持不超過2億元。而今年9月，建信基金迎來了新任董事長生柳榮。那麼，增持行和新董事長的上任是否能夠幫助建信中關村產業園REIT走出困境呢？
公開資料顯示，基礎設施公募REITs是指依法向社會投資者公開募集資金形基金財產，通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載持有基礎設施項目，由基金管理人等主管理運營上述基礎設施項目，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。截至2023年11月8日，多只公募REITs產品的年跌幅超過了20%，其中建信中關村產業園REIT的跌幅最大，達到了33.06%，在2023年之前上市的公募REITs中表現最差。公募REITs的差勁走勢可能與產品運營業績不符有關。
建信中關村產業園REIT的基金合同于2021年12月生效，募集份額為9億份，募集金額為28.8億元。該基金的基礎設施項目包括位于北京市海淀區中關村件園的互聯網創新中心5號樓項目、協同中心4號樓項目和孵化加速項目。自基金合同生效以來，建信中關村產業園REIT已進行過三次分紅。然而，據公開資料顯示，建信中關村產業園REIT的基礎設施項目公司的出租率持續下降，從2022年一季度末的96.15%下降到2023年三季度末的63.73%。據基金2023年三季報的披，由于經濟增長放緩和行業整合等因素的影響，全市產業園區市場的租金水平持續下降，全市產業園的平均租金約為122.2元/㎡/月，全市產業園的空置率上升至21.1%。三季度有5家客戶提前退租，共計10780.99平米，占總可租面積的8.48%，其中包括北京思路創新科技有限公司、北京樹互聯科技有限公司、北京藍瑪星際科技有限公司和通力信息技（集團）份有限公司等。通力信息技（集團）份有限公司在9月30日提前退租了3389.38平米。
為了扭轉困境，建信基金在11月7日發布了關于原始權益人及其控東基金份額增持計劃的公告。原始權益人的控東中關村發展集團份有限公司和北京中關村件園發展有限責任公司計劃通過上海證券易所易系統以競價、大宗易、二級市場買或易所認可的其他方式進行增持，總計增持金額不超過2億元。早在今年6月，建信基金就公告其子公司建信資本管理有限責任公司已通過二級市場分次買約2700萬元。從公告之日起至2023年12月31日，建信基金還計劃繼續增持不超過5000萬元。建信中關村產業園REIT的基金管理人是建信基金。建信基金的東包括中國建設銀行份有限公司、信安金融服務公司和中國華電集團資本控有限公司，其出資額分別占注冊資本的65%、25%和10%。公開資料顯示，建信基金自立以來一直秉持著“創新、誠信、專業、穩健、共贏”的核心價值觀，堅守著“持有人利益重于泰山”的原則。然而，其旗下的REITs產品今年的大幅虧損是否與公司所秉持的“穩健、共贏”價值觀相悖？
于2023年9月，建信基金迎來了新任董事長生柳榮。公告披顯示，生柳榮曾在中國建設銀行擔任重要職務，包括廈門市分行和總行金融市場部、資產負債管理部等部門的主要負責人。他目前兼任中國建設銀行的首席財務兼資產負債管理部總經理，并于9月26日兼任建信基金管理公司董事長。那麼，新任董事長能否幫助建信中關村產業園REIT走出困境呢？這仍然是一個未知數。
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