最近市場緒一直悲觀，但我們發現了一些積極的信號，希能給大家帶來信心和希。近期，許多財團和保險機構在自貿區設立了大規模的不產基金，資金迅速到位，規模達到數十億甚至上百億。在房地產投資緒低迷的況下，這些不產基金的抄底準備行非常明顯，這種現象可能大多數人在當前市場低迷時無法想象。外資自從遭中資房企元債雷后，對中國房地產的投資信心一直未能恢復，目前對中國房地產的觀緒非常濃厚。然而，最近一些外資開始瞄準境的不良資產和公募REITs，表現出明顯的抄底態勢。除此之外，令我們看到信心和希的是，一些國有企業的投資機構已經明確了明年的投資方向。例如，一些長期與我們合作的國有企業機構將在今年底大量籌備并重新啟地產投資業務，只是準區域已經收到了一線和強二線城市的主城區域。從國有企業投資機構的向來看，我們對明年一二線城市的房地產市場持稍微樂觀的預期。
上周，地產出現了驚人的跌幅，一些未雷的優質房企也經歷了債暴跌，社論更是讓整個行業陷恐慌。很多人認為國家不會再出臺房地產的救市政策，但我們認為，在房地產行業企穩回暖之前，救市行肯定不會停止。財政部要求“止城投舉債拿地、虛增土地出讓收”的發文之后，各個城市的城投平臺并未停止托市拿地。銀行、AMC等金融機構對優質房企（尤其是國有企業）的支持力度只會增加，雷房企的紓困力度也會增大，越來越多的國有企業投資機構也明確表示將對明年的房地產投資提供支持。許多金融同業最近都到憂心忡忡，因為在房地產估值系重構的背景下，金融行業底層的盈利邏輯將發生巨大變化。尤其是在強調分配公平和共同富裕的指導思想下，金融行業的分配現狀與發展實經濟的背景存在天然的沖突，因此大家需要重新調整對金融行業和投資行業前景的預期。需要注意的是，據我們今年的地產和城投業務實際投資況來看，我們認為實經濟（包括房地產）收益率的下降確實會對金融行業的投資收益率產生影響，但從財富市場的實際資金流向來看，金融行業盈利邏輯的變化并未對金融行業的展業狀態造太大沖擊。只是未來金融行業的利潤率和從業人士的收水平肯定會大幅下降，圍繞抵押品放貸的主流金融業務模式也將調整為以項目/業務本盈利邏輯為主的投資模式。這種專業化、細化的發展趨勢也意味著很多無法達到專業要求的從業人士將逐步退出。
回到房地產行業的走向問題上，我們認為房地產行業將更快地進“小而”、“小而”的時代。無論是大型國有企業開發商的城市公司還是民營房企，區域市場的深耕將為主流。最典型的反映是在過去一年的土地拍賣中，除了國有企業和城投平臺的托市拿地外，其他拿地的民營房企大多是地方型的中小型企業。除了大型國有企業投資機構會在全國范圍投資外，房地產項目的融資將主要依賴本地銀行、地方國企、AMC等機構的支持。在我們目前的地產配資業務中，除了與國有企業投資機構合作外，越來越多的況是與當地實業類老板一起投資項目。我們甚至認為，房地產市場的區域深耕現象以及本土實業資金熱衷于參與投資當地房地產項目的況很可能為行業發展的新趨勢。如果您對更多地產和城投融資項目的流和合作興趣，歡迎聯系西政財富和西政資本。