樓市最大的利，一是調控政策，二是信貸環境。如今，這兩大利正瘋狂到達山東。這將對山東樓市產生什麼影響呢？今天我來做深度分析。
一天四市降利率相信大家也都看到了，昨天一天已經傳出青島、濟南、日照、臨沂四個城市降低了房貸利率。青島首套房貸款利率已經突破了5%，最低4.9%：濟南首套房利率則降到了LPR五年期基準利率4.6%：日照和濟南一樣，降到了4.6%：另外，臨沂也被傳有銀行首套房利率降至4.6%。可以想象，未來山東會有更多的城市跟隨降低房貸利率，房貸利率也會越降越低，但短時間應該會以4.6%的LPR五年期基準利率為下限。
其實，山東各城市降低房貸利率并不是昨天才有的，早在4月17日我就在《：山東6地銀行下調房貸利率！對房價的影響已經顯現》一文中寫過，僅3月份和4月上旬山東就有9個城市下調房貸利率。可以說，降低房貸利率這一“星星之火”正在齊魯大地演繹“燎原之勢”。
除了降低房貸利率，山東樓市的寬松政策在首付和調控政策上也尺度很大。今年春節一過，山東的菏澤、德州雙雙把首付比例降低到了20%，一時在全國影響較大。山東臨沂住房公積金中心也將二套房公積金貸款首付比例由40%下調為30%，購買自住住房貸款上限由現行的50萬元提高到60萬元。今年一季度，山東更有濟寧、青島傳來取消或放松限售的消息。而在元旦前后，山東更有青島增加膠東四市在青島申請公積金貸款的次數、濟南取消住房公積金異地貸款戶籍限制、淄博在全市放開公寓落戶限制、青島和淄博降低城鎮土地使用稅稅額標準等樓市利好政策。
山東樓市的基本面決定了目前的樓市現實況。山東2021年房地產新開工面積同比增速為-18%，低于全國平均值-11.4%。房地產新開工面積減主要是因為賣地了，山東各市的土地越來越難賣，而且主要都是地方平臺公司和國企拿地。拿地、新開工面積小，也就造山東的房地產開發投資在2021年失速，只有3.9%，低于全國平均值4.4%。
山東的樓市冷清也表現在房價方面。在4月份，山東16市中竟然有9個二手房價在下跌。山東的龍頭城市青島、濟南房價已經下跌了三四年，一度雙雙躋全國房價下跌前十名城市。而臨沂、日照、泰安、聊城、棗莊等城市，經濟增長乏味，人口外流，房價卻連續上漲了好幾年，如今大都站在了高崗上。與所在城市可憐的工資相比，這些城市的人們實在是沒有買房的和勇氣了。中心城市房價下跌地讓人寒心，其他城市上漲地讓人驚心，結果就是大城市樓市不行，小城市也不行，都缺了接盤者，房價焉能不降？
未來山東樓市的向仍存在不確定。雖然涉及貸款利率、首付比例、調控政策等各方面的樓市大利已經達到山東，但目前的樓市環境已經不同于2016年前。購房者對樓市的信心和已經減弱，經過多年的調控政策和房價下跌，購房者的心態已經發生了變化。另外，我國現在不缺房子，而且棚戶區改造面積逐年下降，這也導致了缺投資客和剛需購房者。因此，目前已經發出的這些樓市利，并不能真正改變山東樓市的行。
未來山東樓市的向預計是：樓市不回暖，再放松；樓市不回暖，再放松；樓市還不回暖，再放松。然而，到底山東樓市會如何“回饋”，只能走一步看一步了。