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喜大普奔！存量房貸利率下調的消息終于有了新的進展。近日，國家央行表示支持商業銀行和貸款人進行通，通過變更合同約定或貸款置換的方式調整原有的存量貸款利率。這表明存量房貸利率有下調。那麼，央行為何在這個時候支持調降存量貸款利率？背后的目的是什麼？商業銀行會跟進嗎？如果真的要調降房貸利率，力度會有多大？的實施方式又是怎樣的呢？通過這篇文章，我們將一一梳理這些問題。
今年以來，很多人都接到了銀行的貸款推銷電話，聽到3.5%、3.8%的貸款利息，還完全不需要抵押，心里肯定會有些“鈍刀子割”的痛。為什麼呢？因為這些人在兩三年前購買房屋時，貸款利率很高。雖然近年來央行多次降息，但仍有很多人背負著超過5%甚至6%的房貸利率。特別是2017年到2021年購房的人，不僅承擔了高房價，還承擔了高利率，實在令人苦不堪言。不過，這些“房奴”們最近終于迎來了調降存量房貸利率的曙。
7月14日，在國新辦的發布會上，央行貨幣政策司員表示支持商業銀行和借款人自主協商變更合同約定，或者通過新發放貸款來置換原有的存量貸款。作為國家貨幣政策的制定部門，央行在過去十多年中從未對存量房貸利率松口，這次的表態可謂意義重大。網友們對此表示歡欣鼓舞，紛紛表示央行為何在這個時候表態呢？答案要從當前國家經濟層面上的一系列現象說起。
從2022年開始，國家高層在各種重要會議上都提出將提振消費、擴大需作為經濟工作的重點。國家鼓勵居民擴大消費并非一時決策。過去我們發展經濟主要依靠投資和出口，但如今全球正于經濟衰退的大周期中，出口需求不足，投資也遇到了瓶頸，地方政府債務規模已經很高，大規模負債投資的力不再。因此，后續經濟發展的重點將轉向消費和需。然而，我國的消費率在全球范圍位居墊底，有很大的提升空間。推消費需求提升并非易事，其中一個阻力就是大量提前還貸的流。
2022年全年，商業銀行房貸的提前還款規模是往年的幾倍，到2023年第一季度，存量房貸規模甚至出現了下降的況，這對經濟發展并不利。要推消費需求，居民必須有錢。然而，現實況是，只要居民手中有一些閑錢，大多數人的首要選擇就是還房貸利息。現在的資金利率降得非常低，無論是理財還是存款，很難獲得超過3%的年化收益。相比之下，前幾年的房貸利率普遍較高，大部分超過了4.5%，甚至高于5%或6%。因此，提前還貸是一項劃算的選擇。
然而，提前還貸并不利于經濟發展，因為資金在金融系中閑置，無法轉化為消費或刺激生產需求。對于銀行而言，越來越多的客戶提前還貸意味著客戶的退出和優質資產的減。為了應對這一況，央行提出了調降存量房貸利率的建議。這樣做有兩個好：首先，房貸利率降低了，房奴們的負擔減輕了，每月能夠省下一筆不小的房貸支出。這筆錢可以用于消費，從而刺激經濟增長。其次，對于銀行而言，這也是個好消息。房貸是一種抵押貸款，風險較低，是銀行最優質的資產。大量提前還貸意味著這部分優質資產和客戶將逐漸流失，如果貸款全額結清，銀行將失去利息收。相比之下，通過調降存量貸款利率，很多人就不會提前還貸，銀行雖然會損失一些利息，但至保住了客戶和資產，這是劃算的。
然而，盡管調降利率對經濟、銀行和居民都有好，但為什麼政策遲遲未能實施，甚至還出現了銀行上午同意調降，下午變卦的況呢？原因很簡單，這涉及面廣、影響大，需要三思而后行。十多年前，國家曾出臺過類似的調降房貸利率政策，但與現在不同，存量貸款規模巨大，占銀行貸款的比例已是2009年的兩倍。這次調降存量房貸利率不是一句話就能搞定的，必然需要分類理，實施方式需要銀行進行大量測算，并且不同地區的政策也會有所不同。這也是政策看起來“難產”的原因。
那麼，我們來預測一下這波存量房貸利率下調的政策將如何實施，力度會有多大。首先，政策一定會分類實施，不是所有貸款利率都會下調，只會與國家支持的購房方向相符。購買了三四套房的人顯然構了投資行為，這些房貸利率下調的可能就會小得多。其次，不同城市之間，貸款利率的調降幅度必然不同。初步猜測，政策將首先在大城市推出，隨后其他城市跟進。調降之后，大城市的利率仍然會高于小城市，這是考慮到市場供需關系。最后，利率調降是大勢所趨，但幅度不會太大。銀行仍然需要盈利，實際調降的幅度將是各方博弈的結果，包括注重政策效果和大局的金融監管機構、想要保住利潤和資產的銀行，以及關注貸款價比的借款人。不久之后，銀行層面的實施細則將會出臺，屆時我們就能看到結果了。