近期，多地推行“商轉公”政策，將商業個人住房貸款轉為住房公積金個人住房貸款。由于商貸和公積金貸款之間的利率差異較大，這一政策為了減輕購房者房貸力的重要途徑。目前，不符合條件的購房者已經獲得了政策福利。然而，在進行“商轉公”過程中需要注意哪些問題？是否會有更多的城市跟進？讓我們來一探究竟。
近日，蕪湖市住房公積金管理中心發布了《蕪湖市商業個人住房貸款轉住房公積金貸款實施辦法》，規定自2023年12月1日起，可辦理“2016年12月31日(含)之前已發放的商業貸款”“商轉公”業務。據規定，申請人在辦理“商轉公”貸款時，公積金賬戶應于正常繳存狀態，并且連續足額繳存住房公積金12個月以上。此外，辦理“商轉公”貸款需要房屋已取得不產權證書且權屬清晰，并且有“先還后貸”和“以貸還貸”兩種方式可選。
除了蕪湖市，其他地方也紛紛推行了“商轉公”政策。例如，山西省省級機關住房資金管理中心在10月20日發布的《關于調整住房公積金貸款政策的通知》中也提到了“商轉公”等住房公積金貸款政策的調整。從2019年以來，重慶、黑龍江哈爾濱、江蘇徐州、江蘇鹽城、江西贛州、安徽蚌埠等地都對“商轉公”貸款給予了支持，并明確了辦理條件和降低了相關門檻。
中指研究院認為，推行“商轉公”政策不僅能提高公積金的使用效率，還有利于減已購房家庭的貸款利息支出，降低購房本。然而，對于房地產市場來說，單一的“商轉公”政策很難扭轉市場預期，因此仍需要與其他政策協同配合，共同促進房地產市場的穩定。
那麼，“商轉公”政策的功率有多高呢？一位購房者李歡表示，在今年上半年功申請了“商轉公”的貸款。告訴記者，申請過程中需要準備夫妻雙方的個人份材料、房產證明材料、征信報告、還款流水、貸款況材料等。整個過程并不輕松，預約時間較長。在填完申請表等材料后，還需要等待一個月左右，公積金中心才通知去簽合同。“我印象最深刻的環節是計算最高可貸額度，這與地段的估值、夫妻雙方公積金余額、存繳基數總額等因素有關。等待結果的時候還張的，但最后批出的額度和之前估算的差不多。”李歡提醒說，還有一個要求是要結清消費貸款、信用貸款等。第一次申請沒有通過，因為還有一筆裝修貸款沒有還清，所以在還清后再次提申請才功。
然而，并非所有人都選擇了“商轉公”。邢先生就是其中之一。他表示：“因為我的房貸已經還得差不多了，去公積金中心咨詢后一算，轉后的利率差也就1%左右，總共省不了幾萬塊錢。工作人員也建議，如果房貸還剩下十幾、二十幾萬元的話，利息已經基本還清了，轉的意義不大。”他還表示，自己打算留著公積金以備將來換房時使用，因為聽說第一次使用公積金貸款時利率是最低的。
除了邢先生，很多購房者也反映申請“商轉公”的過程不順利。一些無法“商轉公”的主要原因包括：期房尚未取得房產證，原貸款銀行辦理不積極，異地公積金無法辦理，業務僅限于首次申請等。由于“商轉公”涉及到購房者、銀行和公積金三方的利益關系，所以申請過程相對較為復雜。目前，允許“商轉公”的城市并不多，即使在允許的城市也有較多限制，因此真正功申請的購房者比例并不高。
據住建部、財政部和中國人民銀行聯合印發的《全國住房公積金2022年年度報告》，截至2022年末，住房公積金繳存余額為9.2萬億元，貸款余額為7.3萬億元，而個人住房貸款余額超過38萬億元。可見，公積金繳存余額和個人住房貸款余額之間存在較大差距，因此“商轉公”的規模到限制，設置條件和門檻仍然有一定的必要。
那麼，是否會有更多地方加“商轉公”呢？實際上，“商轉公”并非新鮮事。然而，在幾年前，為了防止住房公積金被用于炒房投機，各地相繼調整了公積金提取政策，包括收異地購房貸款和“商轉公”等作。中指研究院認為，從短期來看，公積金相關政策仍然是各地促進剛和改善住房需求市、支持購房需求釋放的重要舉措。在降低購房本的維度下，各地有繼續據實際況因城施策，擴大“商轉公”政策的范圍。
總的來說，“商轉公”政策在降低購房本的同時也有助于一定程度上釋放居民的消費潛力。然而，辦理“商轉公”貸款的條件較多，并到住房公積金個貸使用率的限制。例如，湖南省只支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請“商轉公”，并據個貸率進行態管理。不同城市對個貸率的預警標準不盡相同，但一般以85%或90%為閾值。以長沙為例，今年4月，長沙住房公積金管理中心發布了“商轉公”的新政策，然而，在嘗試免除居民自籌墊款環節不到兩個月后，截至6月30日，長沙住房公積金中心的個貸率已經達到了85.99%。據當地報道，今年7月，長沙對“商轉公”業務進行了限流。蕪湖也在新政中提出了對“商轉公”貸款實施態管理機制，當個貸率低于85%且連續3個月時，可以開展“商轉公”貸款業務，當個貸率高于90%時，可以采取相應的調控措施，暫停或控制“商轉公”貸款的規模。