為什麼出現去工業化？為什麼經濟會“實向虛”？怎麼解決？研讀盧麒元先生講《資本論》地租一節，有頓悟之。本著復習鞏固的目的，談談自己淺薄的理解，希不會曲解盧先生本意。
首先，土地問題永遠都是最核心的問題。人類歷史發展之道，始終圍繞土地和地租進行。中國漫長的封建社會，商鞅的廢井田、開阡陌，王安石的青苗法，張居正的改革；古代中國歷次農民戰爭，近代中國三次土地革命，到改革開放包產到戶；英國的大憲章運，限制國王對土地的收租權，無一例外都是要解決土地和地租問題。劇烈的革命和變革都是圍繞地租進行，這是經濟的核心，是最大的政治。
其次，地租經濟是改革開放之后的制度設計。新中國立初期，社會主義改造完之后，土地屬于國家和集所有，不存在地租問題。改革開放之后，包產到戶開始釋放地租紅利。1994年，為應對經濟危機實行分稅制改革，土地財政出現，國家放松了對土地收益權的管制，允許地方政府通過地租增加財政收。但是，土地的主權屬于人民，而主權收益的重大變革，并沒有上升到憲法層面，對國有和集土地所有者的收益，也沒有相對合理的法律層面或制度層面安排。大量城鄉土地被征用，失地農民和城鎮居民，沒有到土地增值收益，這種收益落差引發矛盾對立，導致一段時期群事件頻發。
第三，地租本質是主權收益和使用權本。這是一個問題的兩個方面，既是矛盾對立的，又互相統一。主權擁有者不斷擴大主權收益，就必然增加使用者本。如果主權收益超過邊際，就會把使用者本推高到無法承的地步，作為工商業使用者就會逃離，就會出現地租經濟對產業資本的反噬，去工業化必然產生；作為居住使用者就會支未來三十年的收，人才流阻，就業效率降低，消費能力到制約，經濟實向虛也就不可避免。
第四，土地過度資本化是對主權收益的僭越。政府代表人民使用土地主權，必須把握土地資本化的邊際，使土地提供最大化的社會服務。如果放任土地過度資本化，開發商與炒房者就會倚仗政府，在財政政策和金融政策制度設計之下，人為拔高使用者本，包括工商業使用本和居住本，就會過度的榨取產業資本和勞者的剩余價值，形對人民所擁有的土地主權收益的僭越。盧先生測算，中國居民的年居住本，不應超過居民年平均收的百分之三十。如果超過，那麼行使土地主權者必須檢討，誰在向使用者收取超級地租？同時，如果土地增值過快，會造實質負利率。土地價格上漲必然推高房價，社會資本產生投資預期，老百姓為抵通脹而增加購房，形了大量的無效需求，造經濟泡沫和繁榮假象。
第五，大量地租收益變個人資產被轉移出境。我們應該睜大眼睛，盯住藏在價格的超級地租的去向。主權地租收益沒有去財政部，地方財政拿走三分之一，用于城市發展建設。另外三分之二，被開發商和炒房客拿走。如果這些錢轉化為社會資本，繼續投到工商業中服務社會發展，那也善莫大焉。但從實際況看，像李嘉誠、潘石屹、許家印，他們把地租收益變個人資產后轉移出境，為西方發達國家的資產，為捐贈給哈佛大學的捐款，讓“五眼聯盟”國家房價暴漲，造中國的社會資本積累率下降。而恒大許家印，還留給金融機構2.5萬億欠賬和無數的爛尾樓，引發一系列社會問題，最終也只能由全中國人民埋單。
地租經濟導致資本“三個流向”，區域流造南北差異，產業流導致實向虛，階級流造貧富差距。盧麒元先生揭示地租經濟問題的同時，也給出了解決問題的辦法，我理解，就是區域“三分法”。一是釋放偏遠地區農村地租紅利。以極低的使用者本形極高的剩余價值，吸引龐大的資本和優秀的人才進。國家一直以來也在做這件事，比如西部大開發，中部崛起，振興東北，新農村建設等戰略，只不過在土地政策的設計規劃上，還要作出較大的讓步。二是極限制沿海中心城市地租。比如在深圳、上海要制超級地租，務必干凈徹底的消滅僭越國家土地主權的蝕利階級。這是中國與西方競爭的突破口，是中心城市保持可持續發展能的唯一選擇，是先富帶后富、實現共同富裕的必由之路。三是放松胡煥庸線以東非沿海區域地租。要反思建設5000萬以上超大規模城市的做法，通過一定程度的釋放工商業地租紅利，允許這些地區提供一部分剩余價值，吸引工商業資本進胡煥庸線以東非沿海城市，推這些城市加快發展。盧先生的哲學修為極高，研究經濟問題極為深刻，有準而獨到的見解。正因為這樣，才能把地租問題看的如此徹。地租資本化必須看清楚邊際，保持地租與剩余價值均衡。唯此，才能實現地租對拉經濟和服務社會的效益最大化。