最近地產債再次大幅下跌，讓那些之前抄底地產債的機構痛苦不已。不論是頭部商管公司的風波，還是民企優等生私募債的展期，市場都一致認為房地產企業的雷遠未結束。我們先前對行業形勢的發展預估過于樂觀，現在雖然部分地區的樓市仍有刺激政策出臺，但國家層面的整樓市刺激政策卻寥寥無幾。綜合考慮房企目前的銷售況和融資況，樓市銷售疲的狀態很可能會持續下去。房企融資“三支箭”至今未能起到作用，市場對樓市刺激政策逐步退出的擔憂加劇，因此最近地產債普遍下跌是理之中的結果。
今年“五一”假期的出游況空前火，一直在報道消費方面的強勁復蘇，但實際上，2.75億人出游所帶來的1500億消費額，平均每人的消費金額只有500多元。相比以往正常年份，這明顯顯示出“窮游”特征，而居民端的消費能力不足和信心極弱更明顯地反映在外賣、滴滴等限制注冊數量和失業率持續上升。簡單來說，通已經出現，居民資產負債表衰退明顯，居民的需不足，信心極弱，特別是中產階級遭了巨大的打擊，這對樓市的持續復蘇絕對是一個巨大的阻力。
5月11日，央行公布了4月份的金融數據，但無論從總量還是結構來看，都遠遠低于市場預期。4月份社會融資規模增量為1.22萬億元，預期為1.72萬億元，而前值為5.38萬億元。住戶貸款減了2411億元，仍然于凈償還狀態，這表明居民部門仍在持續提前還貸。市場認為，房地產和消費的長期向下拐點可能已經形，居民端對就業和收預期的下降意味著樓市的剛需群已經沒有太多加杠桿的空間，樓市復蘇也將面臨更大的不確定。而且，居民端的杠桿已經連續兩年沒有新增。今年以來，M2（存款）一直于高位，為了刺激居民消費、減輕銀行負債力，已經出現了三波銀行下調利率的況。例如，5月5日，浙商銀行、渤海銀行和恒銀行三家全國份銀行同時下調人民幣存款掛牌利率，其中3年、5年期定期存款利率均降至3%以。
5月11日，國家統計局公布了4月份的CPI和PPI數據，兩者均出現大幅下跌。4月份全國居民消費價格指數（CPI）同比上漲了0.1%，環比下降了0.1%，表明CPI已經連續一個季度低于2%并持續下，其中4月份幾乎接近0，通跡象非常明顯。與此同時，工業生產者出廠價格指數（PPI）的跌幅繼續擴大，4月份同比下降了3.6%，比3月份擴大了1.1%。結合4月份的出口數據來看，雖然出口有正增長，但這主要是通過低價格（PPI走低）來實現的，而這種優勢是不可持續的。不斷低工業生產者出廠價格將繼續對工業利潤造力，對制造業帶來更大的困難，最終對就業率產生更大的影響。居民端對就業和收的預期下降，對經濟和樓市的復蘇都非常不利，消費方面也會變得更加保守。
考慮到以上因素，我們是否能確定房地產已經達到最低點，能否抄底呢？在這種經濟和行業形勢下，還有多人愿意抄底資產，目前來看還需要打個大大的問號。我們可以參考深圳的做法來判斷樓市的最終結局。5月8日，深圳統計局發布了《深圳市2022年國民經濟和社會發展統計公報》，其中顯示2022年深圳常住人口為1766.18萬人，比2021年減了1.98萬人，這是深圳立市以來首次出現人口下降。5月10日，深圳市住建局發布了《深圳市住房發展2023年度實施計劃》，計劃在2023年共建設籌集保障住房18.5萬套，其中8萬套供應分配給保障住房，6萬套批準預售和現售商品住房。許多人認為這對深圳樓市來說是重大利空，但從中長期來看，卻是更大的利好，因為深圳住房制度向新加坡看齊后，商品房市場反而有更好的出路。
需要注意的是，現實中我們仍然要對各種不確定因素做出充分預期，比如臺海局勢的發展等。近期一些地區發布了伍征召的通知，其中規定了5類人在需要時必須無條件征召伍，并要求海外有親屬的人員按規定報備。考慮全國經濟衰退、中鉤、俄烏沖突、臺海局勢等因素，對房地產行業的預期可能還要打折扣。當然，無論如何，我們仍然需要進行地產和城投類投資業務，盡管風險正在上升，但結構化的機會也在大大增加，否則長期下去也會面臨困境。歡迎聯系西政財富和西政資本，了解更多地產和城投平臺融資項目的流和合作。