在過去的20年里，國樓市一直創造著只漲不跌的神話。很多人在購買房屋時，通常會選擇高杠桿貸款，甚至長達30年的還款期限。因為只要房價上漲，杠桿越高，回報率就越高。在漲幅面前，多出的利息幾乎可以忽略不計。然而，現在這個只漲不跌的神話正在逐漸破滅。最近，國家統計局發布了70個城市的房價數據。令人吃驚的是，截至6月份，有34個城市的房價低于2年前，27個城市低于3年前，6個城市低于5年前，而牡丹江的房價甚至跌回了15年前的水平。大家可以對號座，看看自己所在城市的房價是漲還是跌。

過去幾年，于房價上漲風口的城市，房價都能迅速上漲。但現在紅利已經逝去，房價重新回到了市場的真實水平。我們以二手房價格為例，來看看全國各個城市房價的變化況。由于新房價格到限價和限售政策的影響，二手房價格更能反映各地房價的實際況。首先，讓我們來看看房價跌回了2年前水平的34個城市，包括鄭州、武漢、天津、濟南、青島、大理、秦皇島等。需要注意的是，房價下跌的不僅僅是三四線城市，還有一些新一線城市和二線城市。其中，有14個城市的跌幅超過了5%，貴的二手房價格下跌了11%，石家莊下跌了8.8%，天津下跌了7.1%，鄭州下跌了6.9%。跌幅排名前三的是牡丹江、哈爾濱和安慶。牡丹江和鶴崗一樣，出現了連續不斷的“白菜價”房子，甚至有總價低至5萬元一套的房屋。房價歸結底與當地的經濟發展和人口數量切相關。以牡丹江為例，2021年的地區生產總值為875億元，這個數據看起來還不錯，但要知道2011年的地區生產總值已經達到了934.8億元，10年來反而出現了下。同時，牡丹江的人口也在急劇減，截至2020年11月1日，牡丹江的常住人口約為229萬人，比2010年減了50萬人，下降了18.17%。哈爾濱也是同樣的況，它是數一二手房價格同環比齊跌的城市之一。多年來，哈爾濱依靠傳統重工業作為支柱產業，但如今人口大量流出，當地缺乏產業支撐，樓市表現疲。至于房價下跌8.6%的安慶，在全國范圍知名度并不高。然而，類似安慶這樣的小城市在全國范圍還有很多，隨著當地經濟的不振，房價逐漸“鶴崗化”，人們不再愿意為高房價買單。看到這里，或許有人會質疑，從2020年到2022年，疫影響，很多城市的房價漲跌是正常的。那麼我們將時間拉長一點，和3年前相比，有27個城市的房價下跌，和5年前相比，依舊有6個城市的房價在下跌，它們分別是牡丹江、鄭州、安慶、石家莊、天津和湛江。聽起來很殘酷，但這就是現實。

疫之后，經濟增速放緩，人們的收下降，市財富水，給樓市帶來了較大的下行力。然而，盡管一些城市的狀況非常糟糕，但還是有一些城市能夠勉強維持生計。說完了下跌的城市，我們再來看看房價依舊上漲的城市。近兩年里，房價上漲的主要是一線和二線大城市，比如北京、上海、廣州、都、海口和杭州等。其中，都和杭州尤為搶眼。無論是一手房還是二手房，無論是同環比漲幅還是相較于2年前的平均房價，都和杭州都始終領漲。今年6月，杭州的房價上漲了6.3%，位居全國房價同比上漲最高的城市。都的房價連續5個月上漲，漲幅連續3個月居全國首位。近年來，杭州的經濟表現非常突出，被公認為互聯網之都，綜合實力在新一線城市中名列前茅。都則依靠渝都市圈的規劃紅利，吸引了大量年輕人。據智聯招聘發布的《中國城市人才吸引力排名2022》，2021屆應屆生人才流統計中，都的占比為4.7%，位居全國第二，僅次于北京，甚至超過了上海、廣州和深圳。今年5月，都放寬了對限購和無房家庭的認定條件，降低了公積金貸款首付比例，多子家庭獲得了一張購房場券，從某種程度上刺激了樓市。Wind數據顯示，7月1日至24日，都的新建商品住宅面積同比增加了21.5%，二手住宅面積同比增加了2.3%。像北京、上海、廣州、深圳這樣的一線和都、杭州這樣的城市，擁有良好的經濟基礎和人口吸引力，房地產市場備一定的支撐力。在可預見的未來，城市之間的分化可能會愈發嚴重。

有很多人在向我咨詢：“現在還能買房嗎？”我的答案是：可以買，但一定要慎重。如果是購買首套房或改善型需求，并且手頭有足夠的首付款，那還是可以市的。現在市場環境的影響，大多數項目都或多或地有一些優惠，再加上房貸利率相對較低，價格相對合適。特別是對于一些地理位置和產品設計方面優勢明顯的項目，抓住時機市是可行的。然而，在購房時最好選擇央企國企的項目，這樣出現維權的可能會較低。選擇城市也要慎重，尤其是東北、西北、西南和中部地區的三四線城市。即使在同一個城市部，不同板塊之間的差異也在加大，高熱區和低溫區有著天壤之別。以上海為例，最近開盤的新房中，既有千人搖號的熱門盤，也有無人問津的郊區盤。從長遠來看，房價可能不會再出現暴漲，但也不會暴跌。中國家庭的70%財富都集中在房產上，房價暴跌將導致家庭財富水，進一步影響消費能力，后果不堪設想。當房價跌幅超過30%，肯定會有人選擇斷供。假設你用90萬元的貸款買了一套價值100萬元的房子，如果房價跌到60萬元，對你來說這套房子就了負資產。一旦房產變負資產，理的選擇就是停止還貸，畢竟沒有人愿意用90萬元的貸款去供一套價值60萬元的房子。而這些貸款最終都會變銀行的壞賬，引發金融危機。在上世紀90年代，日本的樓市泡沫破滅時，有大量購房者選擇斷供并放棄房產。據中國的實際況，許多地方已經出臺了限制房價下跌的政策，旨在防止這種況發生。最近，許多地方政府開始放松對樓市的調控政策，包括放松限購和降低購房門檻等。所有的政策導向都在鼓勵人們購房。7月28日下午，政治局會議召開，對房地產的表述為：“要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工箱，支持剛和改善住房需求，實地方政府責任，保樓、穩民生。”其中，“因城施策用足用好政策工箱”這個提法非常關鍵，下半年各地很可能會出臺更大力度、更有效的寬松政策。目前，許多三四線城市為了刺激市場，采取了各種各樣的措施，比如給公務員發放購房補，優先錄用購房者等。對于中國人來說，房子不僅僅是一個住所，更是背后涉及戶口、醫療和教育等諸多問題。最后，無論樓市如何，我們希每個家庭都能安居樂業。以上是我的觀點，你有什麼看法呢？