樂居財經 李禮11月9日，信達證券發布招商蛇口(001979)2023年三季報點評。報告指出，招商蛇口在2023年Q3取得了業績的改善，歸母凈利潤同比高增。單季度實現營業收243.86億元，同比下23.61%，但歸母凈利潤卻達到16.16億元，同比增長50.99%，凈利率為7.07%；1-9月公司實現營業收758.29億元，同比下15.26%，但歸母凈利潤卻達到37.69億元，同比增長27.45%，凈利率為7.29%。盡管公司營業收下，但歸母凈利潤高增的主要原因是reits擴募等貢獻投資收益和數東權益比例下降。
招商蛇口的銷售規模也實現了大幅增長，尤其在核心城市表現出明顯優勢。公司在2023年1-9月實現銷售金額2263.1億元，同比增長12.3%，銷售面積達到917.64萬方，同比增加12.25%。這得益于公司近年來聚焦核心城市的投資策略，在一線和強二線城市的銷售表現亮眼。在上海，公司全口徑銷售額位居第一，在深圳的銷售額進TOP10梯隊，在西安的銷售額排名位居第八。隨著市場逐步企穩以及公司高質量土儲結構的疊加影響，信達證券認為招商蛇口全年銷售額有保持雙位數增長。
另外，招商蛇口的土儲量也得到了持續優化，整投資強度不斷提升。據公司公告，2023年1-9月公司累計獲取38宗土地，全口徑拓展金額為691.1億元，投資強度為30.5%，較去年同期下降21.8%。據克而瑞口徑，公司前三季度新增貨值達959億元，位居行業第八，新增土儲量主要集中在北京、上海、杭州、蘇州等熱點城市，其中北京的單城投資超過百億元。這種不斷優化的土儲布局和整投資強度的提升為公司規模增長奠定了有利基礎。
在融資方面，招商蛇口的優勢明顯，定增落地也助力了公司的發展。1-9月公司累計發行超短融、中票、公司債等合計超過250億元，融資優勢持續凸顯。此外，公司定增共募資84.99億元，扣除發行費用后實際募資84.28億元。定增的完有助于補充公司的資金流，增加公司的凈資產水平。據公告，截至9月30日，公司的凈負債率為41.02%，較去年同期下降6.87個百分點，現金短債比為2.09，較中報提高0.3，債務結構進一步優化。公司后續有進一步益于前海土地開發效益，融資優勢也將助力公司規模持續擴張。
綜合以上因素，信達證券預計招商蛇口在未來幾年仍將保持行業領先地位，并有益于供給端分化實現銷售持續增加。據預測，公司2023-2025年的EPS為0.82/1.16/1.48元/，對應的PE估值分別為13.53/9.54/7.51倍。基于以上分析，信達證券維持對招商蛇口的“買”評級。然而，需要注意的風險因素包括房地產調控政策收或放松不及預期，以及地產行業銷售下行幅度超過預期導致公司房地產銷售不及預期。