中銀證券發布的房地產行業2023年10月月報顯示，新房同比降幅收窄，而二手房同比增速也由負轉正。數據顯示，10月40個城市的新房面積環比增長了3.6%，同比下降了16.8%，同比降幅較上月小了22.0個百分點。1-10月累計同比下降了7.4%，跌幅較上月擴大了0.9個百分點。10月主要集中在各地備案，到9月新政集落地的影響。預計11月將繼續分化，核心城市市場預計將保持穩健運行，但短期利好政策僅能帶部分前期積的剛需和剛改需求市，市場的持續仍需觀察。而弱二線和廣大三四線城市的市場修復仍不明朗，市場信心和居民購買力仍然不足，整樓市仍將面臨較長的調整期。
從各城市能級來看，10月一線城市新房面積環比下降了9.9%，同比下降了11.5%，同比降幅較上月收窄了16.3個百分點，累計同比增長了0.1%。北京限于供應，環比下降了13%，同比下降了36%；上海本月迎來了十批次集中供應，同比增長了5%；廣州持穩，同環比均持平；深圳則出現階段回升，環比增長了33%，但同比下降了15%。而二線城市中，10月新房面積環比增長了10.9%，同比下降了9.4%，同比降幅較上月小了28.0個百分點，累計同比下降了10.6%。其中，武漢主要益于低價項目的市，同比增長了65%，環比增長了87%。據各地新政落地的效果，二線城市的呈現出三大類分化走勢：杭州、南京等城市短期有所回升；短期集中供應后，10月呈現出“前高后低”的走勢，例如南寧；福州、濟南、青島等城市的政策效果不佳，市場信心仍然不足。而三四線城市中，10月新房面積環比增長了1.3%，同比下降了35.9%，同比降幅較上月收窄了14.8個百分點，累計同比下降了7.4%。除了金華和荊門之外，其余城市的同比均出現不同幅度的下跌。
在二手房方面，10月的同比增速由負轉正，各能級城市的同比增速也有所提升。數據顯示，10月18個城市的二手房面積環比增長了6.4%，同比增長了18.9%，同比增速較上月提升了20.7個百分點，累計同比增速為22.0%。10月一線、二線和三四線城市的二手房面積環比增速分別為-18.7%、20.5%和-1.3%，同比增速分別為3.0%、23.6%和40.7%，同比增速較上月分別提升了0.1、31.9和35.7個百分點，累計同比增速分別為11.1%、27.5%和28.6%。環比來看，80%的城市的二手房環比增長，其中杭州的二手房環比增長了44%，領漲各重點城市。然而，部分二線城市的二手房掛牌量快速增長，且降價房源較多，的持續仍需觀察。北京的二手房市場熱度回到了新政前的水平，部分積的置換需求在認房不認貸政策施行之初就已經釋放，從9月下旬以來，二手房的帶看和有所回落，10月的二手房環比下降了25%。同比來看，80%的城市的規模高于去年同期，特別是深圳、杭州、佛山等城市，增幅超過40%，但北京和廈門的仍然不及去年同期。
至于庫存與去化方面，截至10月底，12個城市的新房住宅庫存面積為1.21億平方米，環比下降了0.8%，同比下降了4.2%。重點城市的供應大幅減，而總持穩，導致庫存規模收；整去化周期為15.8個月，環比上升了0.7個月，同比上漲了3.0個月。來看，10月跟蹤的城市中超過40%的去化周期環比拉長，僅有上海和杭州的去化周期在12個月以。
在土地市場方面，10月土地規模環比明顯回升，溢價率創年新低。全國（300個城市）10月的土地規劃總建筑面積為3.1億平方米，環比增長了69%，同比下降了5%。本月全國住宅類用地的平均溢價率為3.5%，環比下降了0.5個百分點，同比上漲了1.9個百分點。累計來看，1-10月全國住宅類用地的土地建面同比下降了33%；總價同比下降了28%；溢價率為5.4%，同比下降了0.2個百分點。展后市，限價放松可能會提升核心地塊的競拍熱度。預計接下來的土地市場仍將維持三季度的整水平和熱度，但土地限價的放開可能會加劇市場的冷熱分化，企業投資可能會更加聚焦于擁有優質地塊的競爭。
在房企方面，百強房企的銷售同比降幅擴大。10月，百強房企的單月權益銷售額為3094億元，同比下降了29%，累計權益銷售額為3.58萬億元，同比下降了14%。其中，累計銷售額同比增長較快的有華發、越秀、建發、華潤、中海、中、濱江、招蛇、鐵建和保利。在拿地方面，核心城市土地拍賣加速的影響，10月百強房企的拿地量和拿地強度同比明顯提升。百強房企10月全口徑拿地金額為1777億元，同比增長了41%，拿地強度從9月的31%升值到41%。其中，中海、招蛇、鐵建、華潤和保利的土地投資最多。累計來看，1-10月百強房企的拿地金額同比下降了14%，拿地強度持平。雖然央國企、城投和量優質民企的格局短期不會改變，但土地限價放開可能會進一步加大央國企的優勢，擁有優質項目的優質房企的利率可能會率先上行。考慮到市場整于底部修復階段，房企的土地投資可能會繼續保持謹慎。
在融資方面，10月房地產行業的國外債券、信托和ABS發行規模為276億元，同比下降了46%，環比下降了19%，平均發行利率為3.49%，同比上漲了0.19個百分點，環比下降了0.22個百分點。1-10月累計發行規模為5958億元，同比下降了21%。在主流房企中，蘇高新、聯發和首開的國債券發行規模較大，分別為33億元、12億元和12億元。今年11月和12月，國外債券到期金額分別為589億元和576億元。2024年1月、3月和4月是未來的集中到期小高峰，到期金額分別為918億元、1087億元和917億元。來看，11月以下主流房企面臨債務到期力：保利（45億元）、恒大（42億元）、佳兆業（41億元）和碧桂園（28億元）。
在政策方面，核心城市的利好政策仍在不斷推出。一線城市中，上海金山針對人才定向放松了限購政策；二線城市中，杭州主城區外取消了限購，優化了公積金貸款政策。其他城市的政策主要以取消限購和發放購房補為主。供給端方面，自然資源部建議取消土地拍賣的限價，濟南、南京、合、寧波、蘇州、都和西安等城市已經落地執行，其他城市有跟進。取消土地拍賣限價的影響有三個方面：提升土地拍賣的熱度，可能傳導到房價上，減輕居民對房價下跌的預期；如果同時增加核心地塊的供應，可能在第四季度帶來一波拿地熱；擁有優質項目的優質房企的利率可能率先上行。此外，城中村改造配套政策逐步細化，城中村改造信息系統已經運行兩個月，已庫城中村改造項目162個。城中村改造將是未來行業長期發展的重要方向之一，對于調整核心城市供需關系有重大意義，也可能釋放一二線城市的優質土地資源，增加核心區域土地供應。然而，對于銷售投資占比較大的三四線城市來說，城中村改造難以直接益。另外，保障住房建設有加速。《關于規劃建設保障住房的指導意見》（14號文）已經正式下發，并傳達到各地政府。未來我國房地產市場或將區分保障房和商品房兩大住房系運行，并且保障房的供應群有擴展至工薪階層，實行封閉式管理，不得上市易，回歸居住屬。該系的建設仍需要一個長期漸進的過程。長期來看，保障住房的建設有利于保障和改善民生，工薪階層有實現居者有其屋；保障房供給力度或加大，一定程度上拉投資；推建立房地產業轉型發展新模式。另外，中央金融工作會議也明確了構建房地產發展新模式的突破點，包括城中村改造、規劃建設保障住房、平急兩用基礎設施的“三大工程建設”是構建房地產發展新模式的重點突破方向，也是未來金融支持房地產的主要領域。
中銀證券認為，當前房地產行業仍面臨較大的力，需求端的利好政策對的提振效果已經遞減，居民信心仍然不足，行業基本面復蘇較弱，市場預期可能不會持續。在當前時點，短期關注供需端政策的持續調整，中長期關注城中村改造和保障住房建設帶來的行業機會。值得關注的是，重倉核心城市且財務穩健的房企可能會益較多。中銀證券建議關注兩條主線：一是在中央和地方政策寬松預期下，地產板塊可能迎來較大的beta行，其中基本面相對穩健、有一定長的標的有招商蛇口、華潤置地、建發國際集團、越秀地產、綠城中國、華發份和濱江集團；底部回升、彈較大的公司有金地集團和龍湖集團。二是關注在一線城市布局城市更新業務的房企，如中華企業、明地產、中地產、城建發展和天健集團。風險提示包括房地產調控升級、銷售超預期下行和融資收。