中央會議確定房地產穩定過渡，樓市復蘇仍需時間
12月16日，中央經濟工作會議在結束后，人們對會議容充滿希，并相信這將能夠更快地恢復市場信心。對于房地產這個支柱產業，會議重申了“堅持房住不炒的定位，推房地產業向新發展模式平穩過渡”。總的來看，房地產行業救市政策的上限是實現行業的平穩過渡，也就是說后續不可能再出現“強刺激”。在“不出現重大經濟金融風險”的底線基礎上，行業層面將繼續完出清過程，包括市場化出清雷房企。在這種基調下，樓市仍將經歷緩慢復蘇的過程。
此次中央經濟工作會議確定了2023年“全力拼經濟”的總基調，特別強調了“切實落實兩個毫不搖”，“從制度和法律上把對國企、民企平等對待的要求落下來，從政策和輿論上鼓勵支持民營經濟和民營企業發展壯大”。然而，據央行公布的11月份金融數據，企業中長期融資繼續改善，但主要貢獻來自國企和央企，居民部門消費融資和企業短期融資仍然疲，特別是民營企業的融資需求明顯收。
召開此次會議大大改善了市場預期，房地產行業的企穩回暖只是時間問題，但隨著疫走勢逐漸明朗，到明年第二季度經濟將進全力加速的階段。許多投資機構的同行詢問短期還有哪些投資業務可做。據我們的觀察，目前最理想的是城投平臺的融資業務，包括城投債的認購、各類城投非標等。因為目前地方財政非常張，城投在年底急需資金；其次是國央企開發商和城投平臺的拿地（包括收并購）項目融資。我們認為，目前國央企開發商和城投平臺對土地招拍掛市場和并購紓困市場的托底不會停止，甚至已經為扭轉預期和恢復市場信心的唯一選擇。
除了上述業務，我們認為國央企存量資產盤活的相關融資需求也值得關注。國企、央企存量資產盤活的業務機會主要源自今年的兩份政策文件，分別是國務院辦公廳5月19日印發的《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號）和國家發展改革委辦公廳6月19日印發的《關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》（發改辦投資〔2022〕561號）。這兩份文件要求各地發展改革部門在開展投融資合作對接時，應將盤活存量資產作為重點容，積極推介有關項目。
由于房地產行業下行并疊加疫防控支出，地方財政無法通過土地財政實現騰挪，因此盤活存量資產為當前國企、央企補的更好選擇，其中的業務機會變得不容忽視。對于投資機構來說，國企、央企的存量資產盤活主要存在兩類業務切機會：第一類是直接盤活存量資產，比如國企、央企持有的權、基金份額、勝訴債權、應收施工款、非關聯方往來款、借款、應收款項等低效或無效資產，投資機構可以幫助其盤活存量資產或調整資產負債結構；第二類是以并購為主的配資業務，比如在國企、央企并購企業或項目的過程中參與配資，或者在國央、央企已參與項目的權回購或債權回購過程中參與配資等。
需要注意的是，國企、央企的存量資產盤活與國企、央企的不良資產置存在一定的區別。存量資產盤活的前提是底層資產必須有一定的流，而不良資產置的底層資產大多存在流問題。以國央企類施工單位的存量資產盤活業務為例，市場目前比較關注這類施工單位對其他國央企或城投平臺應收賬款的盤活業務。除了傳統的保理融資和票據融資外，許多機構積極收購國央企施工單位對其他國央企或城投平臺的應收賬款本息，并繼續委托國央企施工單位進行清收。然而，整上仍然按照非標融資邏輯進行理，例如要求債務人提前支付資金占用費，委托清收期結束后無法追回全部本息的部分由國央企施工單位補足。
對于國企、央企對外持有的權、債權或基金份額等，此類資產的盤活思路與上述案例基本一致。投資機構可以單獨或與國企、央企的關聯方合作，立基金或合伙企業收購國企、央企持有的存量資產，幫助國企、央企盤活資產并回流現金。在收購結束后，投資機構也可以單獨或與國企、央企繼續對存量資產進行管理和置，并約定好管理、置期限以及收益和分安排。如果投資機構未能實現預期收益，期限屆滿后，國企、央企可以回購或進行差額補足。
在前段時間中，我們經常提到國央企、城投平臺的債權或票據收益權拍賣類融資產品。從本質上來說，這與上述國企、央企存量資產盤活的邏輯基本一致，但需要更多關注合規細節。例如，對于我們投資的城投平臺的債權或票據收益權拍賣類融資產品，需要特別關注底層資產的真實（例如債權債務關系的真實、基于真實貿易、施工、借貸等關系產生，并有相應合同、流水、發票等作為支撐，或以票據支付等）。此外，還需要關注拍賣行為是否經過相應國資監管部門的審批或報備，資產與資金是否一一對應等問題。
然而，據現實況來看，由于大部分主或區域偏弱的國企、城投平臺等都存在融資難等問題，因此在業務合規方面仍然存在很多變通的空間。我們歡迎更多關于地產及城投平臺融資項目的流和合作，可聯系西政財富和西政資本。