上周五，中國地產暴漲，但彭博報道指出，盡管有消息稱中國正在商討進一步扶持房地產市場的措施，但迄今為止并沒有看到任何政策的跡象。從上周末至今天，地產再次開盤即大幅下跌。5月30日，中央國家安全委員會的第一次會議強調了“國家安全戰線要堅持底線思維和極限思維，準備經重大考驗。”對于經濟走勢，我們認為至應該對接下來的經濟復蘇和房地產行業的回暖保持更加謹慎和保守的預期。
據克爾瑞的統計數據，5月份前十大房企的銷售額環比4月份繼續大幅下跌，其中一家央企開發商的跌幅接近30%；而4月份環比3月份的跌幅更為慘烈，基本集中在15%至30%的跌幅區間。從目前的銷售況來看，房地產行業能否繼續扮演救市的角確實值得質疑。
國家統計局于5月31日公布的5月份制造業采購經理指數（PMI）為48.8%，較上月下降了0.4個百分點，仍低于臨界點，顯示制造業景氣水平仍在回落；然而，財新網于6月1日公布的5月份財新中國制造業采購經理指數（PMI）卻為50.9，較4月份回升了1.4個百分點，顯示出重新擴張的態勢。需要注意的是，這兩個數據的差異主要是由于樣本數據的結構不同。因此，需要繼續觀察后續的趨勢變化。
實際上，財新公布PMI數據后，A當天雖然快速上漲，但隨后出現了回落。此外，離岸人民幣兌元在當天A收盤后一度跌破了7.13，這表明市場對經濟復蘇的預期顯然遠低于預期。許多人認為中央必須采取措施來挽救經濟和房地產市場，同時也認為重磅政策肯定已經在路上。然而，我們對此比較悲觀，一方面是因為國家將“安全領域”問題放在首位，另一方面是因為政策可能已經沒有可用的重磅工。經濟復蘇面臨的最大問題是總需求不足，如果刺激消費需求，那麼在國失業率居高不下、居民就業和收預期下降的況下，刺激需求可能無濟于事。實際上，只有當居民有錢時，消費才會自然增長。如果想通過出口和基建拉經濟，從中鉤和地緣政治沖突加劇以及4月份的出口數據來看，出口前景并不樂觀；而如果想通過基建來拉經濟，從目前城投平臺債務違約和雷以及前兩年基建投的實際產出效益來看，下半年基建投資估計只能收。
對于房地產行業的復蘇，目前只能繼續刺激樓市需求，如放寬限購限貸限售限價政策、支持房企融資、降低首付、降低利率、減免印花稅等。然而，似乎刺激政策已經用了也沒有太大效果。目前，普通老百姓口袋里基本沒有錢，就業和收預期持續下降，二手房拋售越來越嚴重，5月份的樓市銷售數據大幅下足以說明，在改善居民的資產負債表（也就是就業和收）況下，樓市本無法復蘇。
機構界傾向于認為，只有通過更大力度的“寬貨幣、寬財政”措施才能解決經濟復蘇的障礙，比如中央優先向地方和城投輸以恢復市場信心，但在國家安全問題面前，現階段肯定不能耗盡所有的底牌。因此，重磅政策的出臺仍然存在著很大的不確定。
許多同行對當前ST房企的退市到擔憂，但我們認為此時更應冷靜看待。高杠桿、高周轉、高負債的房地產行業發展模式已經退出歷史舞臺，行業已經開始回歸居住產品本的打磨階段。例如，在最近的一線和熱點二線城市土地拍賣中，大多數搶地的民營企業都有實業背景。這意味著行業將更加注重房屋質量，因此，在房地產市場洗牌后，更出的參與者將逐漸浮出水面，投資機會仍然存在。
回到是否還有重磅政策在路上的問題上，目前我們認為這是非常困難的。相比國金融波和樓市下行，外部力或許需要國家先抓住底牌。例如，5月27日，由國主導的“印太經濟框架”（IPEF）的14個員國達了供應鏈協調的一致，協議的核心要點是建立一個排除中國的供應鏈。如果將地緣政治沖突的影響放大一點，我們對經濟和樓市復蘇的預期可能需要更加保守。
當然，我們同時也提醒大家不要過度悲觀，我們對中央政府的智慧和決策能力充滿信心。例如，6月2日，區域全面經濟伙伴關系協定（RCEP）對菲律賓正式生效，這將為中國推進高水平對外開放提供強勁力，所以我們的外雙循環仍然有強大的增長力和空間。至于現在應該采取何種措施，我們認為極限瘦、保留實力、耐心等待可能是更好的選擇。歡迎聯系西政財富和西政資本，了解更多關于地產和城投平臺融資項目的流和合作信息。