讓我們先來講述一個真實故事。我在某強二線城市擁有一套房產，租客一直以續租一個月的方式居住。作為房東，我當然希找到長期租客，省去繁瑣的續租手續，而且還能提前獲得利息。但我選擇讓租客繼續以這種方式續租的原因是，他購買的房產一直于爛尾狀態。最近，他聯系我表示可能再續幾次就差不多了，因為他的房產即將完工，而且還是裝修的。這只是一個例子嗎？實際上并不是。我調查了竣工數據，今年住宅竣工面積同比增速大幅回升，已經達到了20%。需要注意的是，這不僅僅是因為去年基數較低。事實上，今年前9個月住宅竣工面積為3.5億平方米，而2022年同期數據為2.9億平方米，2021年為3.6億平方米，2020年為2.9億平方米，2019年為3.3億平方米。在地產銷售不佳、地產開發驟降的況下，住宅竣工面積卻大幅增加，這表明爛尾樓問題正在加速解決。
另一個現象是，今年出現了一只名為東興興瑞一年定開的神基金，由基金經理司馬義買買提管理（請放心，我并非為了做廣告而提及此基金，因為該基金已封閉無法購買）。這是一只純債基金，沒有票和可轉債，但前10個月的收益率已接近11%，可以說是遙遙領先。而前兩年的收益率均在6%以上。那麼這麼高的收益率是怎麼來的呢？是通過投資高風險高收益的城投債券。比如，該基金在2022年三季報中的重倉債券如下：這里面的每張債券都非常經典。第一張債券是寶城投債券，發行公司是寶某城投。該債券在2022年已經出現逾期并涉及訴訟。第二和第五張債券分別來自廣西柳州和云南昆明的城投債。債券易員都知道，這兩個地方的城投債券非常歡迎。為什麼歡迎呢？這是因為這些地方的債務高、風險大，但收益率也很高。昆明的債券發行收益率高達7.5%。如果以折價方式購買，收益率可能更高。還有兩張債券也非常經典，一張來自山，另一張來自鶴壁。山被稱為海邊的鶴崗，而鶴壁直接就是鶴崗的親兄弟。由于資源枯竭或人口流出，這些城市的房價非常便宜，城市稅收和土地出售收也較，但城市維護又需要資金，這最終導致地方城投公司面臨巨大的償債力。因此，該基金經理的策略非常簡單，就是押注這些高風險城投債不會違約。當然，基金經理并不是盲目冒險，他還留了一手，即購買一年或半年到期的債券。前面提到的5張債券都是短期將到期的債券。這可以算作是快進快出，以防止出現意外。為什麼其他債券基金不采取這種策略呢？一方面，大型基金公司的風控相對嚴格，這類高風險高收益債券很可能無法進其投資組合。而東興興瑞基金的管理規模僅為300億，相對較為自由。另一方面，即使這種債券能夠進投資組合，很多基金經理也不敢配置太多。特別是在去年，輿論環境非常不利，各種負面說法層出不窮。以樓市為例，從爛尾樓到城投項目延期甚至違約，這些債券的風險非常不確定，讓人難以安心。然而，東興興瑞基金的司馬義買買提賭對了。今年7月，有關地方債的一攬子化解方案出臺。10月，萬億特殊再融資債券開始發行。地方城投債開始得到化解。這類高收益城投債的風險大大降低，極有可能兌付，債券價格也隨之上漲。隨著這類債券的置換或提前兌付，近期甚至出現了機構搶購債券的現象。東興興瑞基金的11%收益率就是這樣實現的（可能還采用了一定的杠桿）。在解答了這只熱門城投債基金的基礎上，我想說的是什麼呢？
今年，中國房地產市場出現了一系列問題，比如許皮帶被抓、碧桂園違約、萬科債券大跌等。很多朋友都來問我，發生了什麼？怎麼回事？還有多雷？我要說的是，大家一定要對政策和環境的變化保持敏，學會關注量變和各種信號。就拿最近萬科債券大跌的事件來說，深圳國資委第一時間發聲，并且非常明確地表示：“必要時通過一切可能手段支持萬科！”現在不能說風險完全消失，因為黑天鵝事件永遠都可能發生，但顯然地產市場包括城投領域的清理已經進下半場。此時，再去看空、再去擔憂，就有些后知后覺、過于悲觀了。很多時候，我們看問題要有一些提前量。就像2021年上半年我們在一篇文章中講到的：“郭樹清：押注房價永不下跌的人，終將付出沉重代價！”所以，說到今天的市，我覺得沒有什麼特別值得分析的。說白了，昨晚聯儲又有點收政策，結果全球市都或多或出現震。但這只是暫時的。現在國以高達5%的利率借國債，這本也是一種高風險高收益的債券，它又怎麼能夠長期維持呢？等它再次放寬政策，況又會好轉。所以，重點還是要注意國一些反應和變化的發生。今天就說到這里，最后標普500指數報2.32。周五了，歡迎留言互懟閑聊，也歡迎點贊支持。