中國的房地產市場自1998年進行第一市場化改革以來，經歷了多次波和變化。這一市場改革帶來了房價的不斷上漲，平均房價從2000元/平米飆升至2021年的最高峰時的1.1萬元/平米，漲幅高達5.5倍。一線城市的房價也從3000元/平米漲至6-7萬元/平米，使20年前投資房產的人們賺得盆滿缽滿，實現了財務自由，為人生的大贏家。
然而，2018年至2021年期間高價購房的人卻沒有那麼幸運，之前房市的穩賺不賠局面終結了。不僅是像涿州、廊坊、香山、大廠等環京樓市的房價出現了60-70%的下跌，甚至一線城市也未幸免。上海市中心的老破小房價在前幾年曾超過10萬元/平米，如今已跌至6-7萬元/平米。傳統的一線城市房價持續上漲的神話已經結束。
造近年來各地房價下跌的主要原因有三個：首先，國家宏觀調控政策的影響。自2019年至2021年，中國政府對房地產市場進行了嚴格調控，以遏制房價的過快上漲，僅2021年就出臺了多達650次的調控政策。特別是2020年8月，中國政府出臺了“三道紅線”政策，以遏制過度加杠桿行為。長期施的政策使房價出現了拐點，變得不再如以往般持續上漲。
其次，購房者的信心明顯不足。一些知名房企如恒大地產、碧桂園出現了爛尾樓的況，令購房者信心到打擊。新建商品房的質量也引發擔憂，部分開發商為了加快建房速度，忽視了房子的質量，導致房屋質量不穩定。此外，開發商的融資渠道限，房子銷售業績不佳，難以及時回籠資金。為了降低建房本，開發商常常采用工減料的方式，降低了房屋質量。住建部員甚至承認，現在商品房的壽命只有20-30年。
第三，疫之后，普通人的收減，無法承擔當前的高房價。疫前，人們對未來收有著樂觀的預期，因此愿意拼命購房。然而，疫之后，很多人發現自己的收減，未來的收增長前景不確定。現在，人們購房更加理，會據自己的實際況來決定是否購房，而不再盲目沖。
最近，有網友提出一個問題：按照當前國房地產市場的趨勢，5年后，現在200萬元的房產會升值多？獨立經濟學家馬遠用兩句話簡潔地回應了這個問題。首句：中國房地產作為最佳投資的時代已經結束。第二句：未來房產將逐漸回歸到住房屬。馬遠的觀點明確，未來房價不僅不會繼續上漲，還將經歷調整，逐漸回到合理價格范圍。這一觀點與當前的房地產市場趨勢基本一致。
未來5年，現在價值200萬元的房產，如果位于二三線城市，房價將會回歸到住房屬，由當地居民的購買力來決定，因此房價可能會大幅下跌。而在一線城市，200萬元的房產要麼是遠離市區的住房，要麼是市中心的老舊房屋，未來購房者難以找到好的投資機會。
以前有人認為，未來房價下跌主要發生在三四線城市，而一二線城市的核心地段房價不僅不會下跌，還會持續上漲。然而，我們認為這一觀點是錯誤的。一線城市的房價也將下跌，盡管下跌幅度可能較慢。中國的房地產市場正在經歷巨大的變革，未來的趨勢將更多地到政策和市場力量的影響，而不再像以前那樣一味上漲。投資者和購房者需要更加謹慎，充分了解市場態，做出明智的決策。