近幾年來，REITs（房地產信托投資基金）開始到廣大投資者的關注和熱捧。然而，關于REITs的概念和相關問題，卻常常讓人疑不解。本文將深探討REITs的本質、投資的底層資產、收益況、風險以及未來的走向，幫助讀者更好地了解和投資REITs。
首先，REITs是什麼？REITs是Real Estate Investment Trust的寫，中文名為房地產信托投資基金。REITs最初起源于1960年的國金融市場。當時，信托公司發行了一種基金，與普通基金最大的不同之在于該基金將75%以上的資金投資于已建并用于出租的房地產，比如商鋪、門面等。基金的收益主要來自房租，且規定至90%的收益必須分紅給投資者。由此可見，REITs的最初形態是通過購買該基金來參與房地產投資，吸引了許多小額投資者，因為相比于購買一套房產，購買REITs門檻更低且更穩定。
然而，REITs的投資結果經濟環境的影響。例如在歐債危機之前，歐洲的REITs平均收益約為8%，危機后跌至-9%。這主要到房地產行業不景氣的影響。與國際上的REITs相比，國的REITs有所不同。早在2002年，國就有私募形式的REITs，但這些REITs主要由機構投資，公眾無法參與。直到2021年，國才開始發行公募REITs，可以說是REITs在國的元年。然而，這些公募REITs與之前的REITs本質上并不相同。
國公募REITs與房地產和信托關系并不大。這些REITs由基金公司發行，與信托公司無關。而其投資的資產主要是基礎設施項目，如環保項目、高速公路、產業園區等，并非房地產。此外，這些項目有些還于開發建設過程中，所以投資的風險也相應增加。因此，從發行主和投資資產來看，國的REITs更應該被稱為“不產基金”，而不是房地產信托基金。
需要強調的是，不產基金與普通基金有所不同。普通基金主要投資金融資產，如票、債券等，其價格可能會有浮。而不產基金的投資對象是實際項目，一旦項目垮了，投資的資金就會全部損失。因此，REITs與普通基金并沒有太大關聯。
那麼，REITs值得投資嗎？這個問題的判斷可以從兩個層面考慮。首先是收益層面，據2021年發行的REITs過去一年的收益況來看，投資REITs在短期可能是值得的。然而，僅僅據短期價格漲幅來判斷投資價值是不準確的，因為即使是值得投資的資產，也并非所有人都能賺到錢。投資者能否獲利取決于他們的投資能力，能否抓住合適的買時機和賣出時機。其次，從投資邏輯來看，不產基金本質上是眾籌項目，而能夠獲利的眾籌項目并不多。因此，從投資邏輯來看，REITs并不值得投資。
最后，需要指出的是，REITs的風險較高，很可能會面臨崩盤的風險。雖然有人能夠在REITs中賺到錢，但這并不意味著未來也能獲利，更不意味著能夠保本。因此，REITs是否值得投資取決于個人的判斷能力。如果沒有投資能力，建議及早離場。畢竟，投資REITs實際上就是參與一個眾籌項目，而眾籌項目的功率并不高。
綜上所述，對于REITs的投資，需要理判斷。了解底層資產、收益況和投資邏輯是非常重要的。只有基于充分的了解和判斷，才能做出明智的投資決策。