2021年對于房地產行業來說是一個艱難的一年。許多知名房企相繼陷困境，地方房價下跌，二手房易市場低迷。長期以來，政府一直倡導“房住不炒”，但很多人仍抱有幻想，認為這次調控只是暫時的，忍耐一下就會過去。然而，我認為況并不容樂觀，調控已經是不可逆轉的。
今年最大的房地產新聞無疑是恒大集團的暴雷。由于債務風險，恒大被央行約談，理財產品到期無法兌付。恒大的樓盤被迫停工，許家印甚至不得不出售自己的奢華資產來支持公司運轉。盡管恒大的倒下早已注定，但仍然有一些人樂觀地認為房地產調控會有新的轉向，不會持續。然而，我相信房地產行業的轉向是歷史的必然。在這個歷史節點上，傳統的發展模式已經不再適用。
首先，從市場空間來看，隨著城市化進程的放緩，房子已經有過剩的趨勢。過去二十多年，房地產行業主要由城市化推發展。從2000年到2019年，我國城市化率從36%增加到了60%，近4億人進城，創造了巨大的住房需求。大量房子被建造，許多房地產企業通過高杠桿和快速周轉為行業巨頭。然而，自2018年開始，我國城鎮化增速放緩，未來要實現高速增長變得困難。與此同時，房屋總量已經過剩。據國家統計數據，2019年我國城鎮居民的住房擁有率達到96%，人均住房面積約為40平方米，已經接近發達國家水平。盡管仍有一些人尚未購房，但實際上有些人擁有多套甚至幾十套房產，而統計數據將這些人的況“平均化”了。從總上看，房地產市場已經過剩。這意味著市場空間已經飽和，無法再支撐房企高速增長。高杠桿和規模化的發展模式已經不再可行。
其次，消費者的觀念也在發生變化。房地產行業的繁榮主要是建立在通貨膨脹時代的投資需求上。在許多人看來，房地產是最靠譜的投資，因為房價一直都在上漲。然而，隨著人們認識到房價不再是永遠上漲的“通貨”，支撐房企高杠桿和快速周轉的基礎也不存在了。因此，雷、跑路、水等風險為現實。
第三，調控政策是真實有效的，并非暫時的。過去一些人認為恒大的倒下是政策調控的結果。然而，房地產的問題不僅是政策問題，更是時代轉變的結果。在當下，高質量發展和共同富裕是大勢所趨，效率優先已經轉向公平優先。在這個大勢下，一切小策略都必須服從大方向。房地產行業長期以來一直離實經濟，炒房風氣盛行，違背了公平原則，拉大了貧富差距。因此，2016年底，中央明確提出“房住不炒”的定位。然而，當時的房地產行業對這一重大政策轉變并不重視。現在許多人擔心“著陸”，認為房地產是最“”的泡沫，必須小心應對。然而，我認為現在討論是“著陸”還是“著陸”已經沒有意義，關鍵是如何使得這次著陸不會對整個中國經濟產生本的影響。這是必須付出的代價。早在十年前，中央就已經開始進行相關的測算，各方應分擔三，金融系統承擔30%的壞賬，房地產企業出30%，炒房者和房地產擁有者損失30%。只有這樣，房地產泡沫才能消除，實現良發展。無論在過程中是否會出現一些不公平或不一致的況，我相信中央有能力進行調控。在追求共同富裕的大背景下，房地產行業的未來已經明確，即回歸到服務民生的屬，讓每個人都有居住的機會。未來，我國可能會采取類似新加坡的模式，將房地產市場分為60%的政府保障住房、20%～30%國有企業部福利房、10%至20%有投資和金融屬的高端住宅。國有房地產企業將承擔重要角，他們信用資質良好，融資本較低，財務狀況相對穩定。在這一調整中，國有企業將逐漸掌握主權，為調控增加信心。即使明年的政策可能有所放緩，也不會回到過去，而是為了在“穩中求進”的大基調下防止系統風險的蔓延。對于像恒大這樣的民營房企來說，必須面對轉型的時刻。現在的市場已經不再容納這麼多的競爭者。
面對這個局面，我給出三個選項供大家參考。第一，如果你認為自己沒有持續競爭的核心能力，可以主退出這個市場，轉戰其他行業。第二，如果你在房地產行業深耕多年，積累了富的經驗和服務能力，可以轉型為提供養老、養生、教育和社區服務等服務的企業。在存量市場中，人們對這些服務的需求會不斷增加。第三，如果你有意在房地產行業繼續深耕，應該重視從“賣產品”轉變為“賣生活”。中國社會已經進了從放地賣產品到高質量地賣生活的轉變階段。地產行業在這方面有巨大的空間和優勢。例如，阿那亞項目通過提供養老服務、舉辦文藝活等，功吸引了許多年輕父母的關注，實現了房地產開發的逆襲。這個例子不僅僅是阿那亞的功，更是時代的覺醒。地產商們應該認真研究和思考這一點。